Как се разви пазарът на складови и индустриални имоти 2025-та година през погледа на представителите на БГСКЛАД в България?

Материал на БГСКЛАД

Както всяка година, така и в началото на тази, дойде времето да споделим с вас годишния ни материал, подготвен и изпратен от всички наши колеги - партньори, с които работим в страната. Данните за всеки град са споделени на база на местният пазар, от опита и информацията, които имат колегите в процеса на работа през изминалата 2025-та година.

Г-н Митев, собственик наплатформа Бгсклад, на база на целият материал направи по три важни извода за София и страната, които са:

София

1. Столицата вече не е пазар на компромиси – качеството, локацията и функционалността решават всичко.

2. Най-големият дефицит в София са малките и гъвкави складове до 500–600 кв.м.

3. ESG и професионалното управление се превърнаха от предимство в задължителен стандарт.

България

1. България вече не е един пазар, а съвкупност от много различни регионални пазари.

2. Недостигът на малки и средни складове е национален проблем и инвестиционна възможност.

3. Извън София инфраструктурата е по-важна от цената.

 

АНАЛИЗ НА ПАЗАРА НА СКЛАДОВИ И ИНДУСТРИАЛНИ ИМОТИ

БЪЛГАРИЯ – 2025 ГОДИНА

На база доклад на регионалните представители на BGSKLAD

СОФИЯ

Регионални представители:
Ива Балджиева, Ненчо Кънев, Радослав Конов

Пазарът на складови и индустриални имоти в София през 2025 г. остана най-активният и ликвиден в страната, но и най-взискателен. Очакванията около влизането на България в еврозоната се възприемат като дългосрочен структурен фактор, който премахва валутния риск и улеснява достъпа до чуждестранен капитал, но не води до автоматичен ръст на търсенето. Политическата нестабилност и инфраструктурните ограничения оказват задържащ ефект върху новите инвестиции и административните процеси.

Наемните нива за складове клас А се стабилизираха в диапазона 6–7 €/кв.м с включена такса обслужване, а при клас Б – 5–5.50 €/кв.м. Търсенето беше концентрирано основно в диапазона 1 000–4 000 кв.м, като ясно се усеща хроничен недостиг на складове между 200–500 кв.м. Продажните цени варираха между 800–1 200 €/кв.м в зависимост от локация, инфраструктура и функционалност. Строителните разходи останаха високи – 450–800 €/кв.м за стандартни и до 900 €/кв.м за специализирани сгради, с допълнителни 10–15% за ESG подобрения.

Ключови изводи – София:

• Пазарът е зрял и силно селективен, без толеранс към компромиси в качеството.
• Най-големият дефицит остава при малките складови площи до 500 кв.м.
• ESG стандартите и енергийната ефективност вече са задължително условие.

ПЛОВДИВ

Регионален представител: Атанас Ласков

Пловдивският пазар през 2025 г. беше белязан от напрежение между очакванията на продавачи и наемодатели и реалните възможности на клиентите. Приемането на еврото се възприема позитивно, основно заради по-лесната съпоставимост и очакваното освобождаване на банков ресурс. Наемните нива се установиха с долна граница около 4 €/кв.м, като сделки на 5 €/кв.м бяха по-скоро изключение.

Търсенето беше концентрирано в малки складови помещения от 150–200 кв.м, а при покупките – в инвестиционни парцели. Реализирани бяха сделки за наем на 1 600 кв.м и продажба на 1 200 кв.м производствено хале.

Ключови изводи – Пловдив:

• Малките складове са основният двигател на пазара.
• Има ясно ценово „дъно“ при наемите.
• Очакванията за корекции ще влияят силно върху 2026 г.

ВАРНА

Регионални представители: Тони Танев, Виолета Рачева

През 2025 г. Варна отчете значително повишение на наемните нива, което доведе до забавяне на пазара и силна сегментация. Градските складове от по-нисък клас се отдаваха на 4.50–5.00 €/кв.м, обновените и новопостроени – на 5.50–6.00 €/кв.м, а комбинираните складово-търговски обекти достигаха 7.50–8.00 €/кв.м.

Нова тенденция беше отделянето на такса обслужване (0.50–1.00 €/кв.м) и самостоятелно ценообразуване на паркоместа. Интересът към покупка постепенно се измести към периферни и крайградски зони с уредена инфраструктура.

Ключови изводи – Варна:

• Силна сегментация по локация и функционалност.
• Комбинираните обекти са най-доходоносни.
• Инфраструктурата е решаваща за инвестиционния интерес.

БУРГАС

Регионален представител: Валентин Косев

Пазарът в Бургас през 2025 г. достигна баланс между търсене и предлагане. Наемите варираха между 2.5–5 €/кв.м, като горните нива се отнасят за нови складове клас А. Продажните цени бяха в диапазона 450–700 €/кв.м, а терените – 150–250 €/кв.м.

Основно предизвикателство остана липсата на инвеститори, готови да реализират сделки над 1–2 млн. евро за по-висок клас индустриални имоти.

Ключови изводи – Бургас:

• Балансиран и по-предвидим пазар.
• Психологическа бариера при по-големи сделки.
• Интерес както към малки, така и към модерни средни складове.

РУСЕ

Регионален представител: Юрий Дудев

Русе се утвърди като един от най-динамичните логистични пазари извън София. Вакантността остана изключително ниска (4–5%), а търсенето беше концентрирано в сегментите под 400 кв.м и над 5 000 кв.м. Наемите за стари бази започваха от 1.50–2.50 €/кв.м, докато модерните логистични центрове надхвърляха 4–5 €/кв.м.

Ключови изводи – Русе:

• Един от най-активните пазари в страната.
• Силен недостиг на клас А площи.
• Предпочитание към наем пред покупка.

СТАРА ЗАГОРА

Регионални представители: Михаела Лесова, Васил Василев

Стара Загора отчете силен ръст на търсенето, но ограничено предлагане. Наемите на нови помещения се повишиха с 10–15%, а продажните цени – с 5–10%. Най-търсени бяха площи от 100–300 кв.м, с нарастващ интерес към 1 000–3 000 кв.м в края на годината.

Ключови изводи – Стара Загора:

• Силен потенциал, ограничен от предлагането.
• Ръстът е концентриран при новите площи.
• Липсата на персонал и паркове е основна бариера.

ПЛЕВЕН

Регионален представител: Ангел Иванов

Пазарът в Плевен остана силно локален. Наемните нива се запазиха между 2–3 €/кв.м, а сделките бяха редки и предимно наемни. Търсенето беше съсредоточено в малки площи, които липсват на пазара.

Ключови изводи – Плевен:

• Слаб и силно локален пазар.
• Малките площи са най-търсени, но дефицитни.
• Инфраструктурата остава ключов проблем.

СЛИВЕН

Регионални представители: Евгения Кабранова, Галя Панайотова

Сливенският пазар остана нишов, с фокус върху малки централни обекти. Продажните цени за такива имоти достигнаха 1 050–1 100 €/кв.м, докато по-големите промишлени площи се реализират трудно.

Ключови изводи – Сливен:

• Ликвидни остават малките централни обекти.
• Интересът към покупка е ограничен.
• Наемите са по-стабилни от продажбите.

ПАЗАРДЖИК

Регионален представител: Благо Иванчев

Пазарът е силно повлиян от липсата на инфраструктура и подготвени индустриални зони. Търсенето е основно за площи 100–500 кв.м, при минимален ръст на цените.

Ключови изводи – Пазарджик:

• Липсата на комуникации възпира инвестиции.
• Търсенето е фрагментирано и нискобюджетно.
• Сделките са силно индивидуални.

ВЕЛИКО ТЪРНОВО

Регионален представител: Любомир Филипов

Пазарът запази умерена активност. Наемите варираха между 3–5 €/кв.м, а най-търсени бяха площи от 400–1 000 кв.м. Строителните разходи се движеха около 700 €/кв.м.

Ключови изводи – Велико Търново:

• Стабилен пазар с фокус върху малки и средни площи.
• Наемите са основният двигател.
• Очаква се по-голяма активност през 2026 г.

БЛАГОЕВГРАД / САНДАНСКИ

Регионален представител: Борис Пецев

Рязкото повишаване на цените през 2025 г. доведе до отлив на клиенти. Наемите нараснаха с 5–10%, а продажните цени – с около 10%.

Ключови изводи – Благоевград / Сандански:

• Ценовият ръст ограничава търсенето.
• Малките складове доминират.
• Сделките са предимно наемни.

ПЕТРИЧ

Регионален представител: Стоян Гошев

Пазарът е стабилен, но с по-ниска доходност. Наемите се движат между 1.50–3 €/кв.м, а търсенето е концентрирано в 300–500 кв.м.

Ключови изводи – Петрич:

• Стабилно търсене, но ограничена доходност.
• Покупките са по-предпазливи.
• Наемният пазар доминира.

ШУМЕН

Регионален представител: Катя Белчева

Шумен се открои с активни инвестиции в индустриални паркове и ново строителство. Наемите за нови складове варираха между 3.5–4.6 €/кв.м, а строителството – 500–600 €/кв.м.

Ключови изводи – Шумен:

• Един от най-перспективните региони.
• Реален интерес от международни компании.
• Недостиг на складове с рампи и маневрени площи.

ВРАЦА

Регионален представител: Мирослава Тошкова

Пазарът е ограничен, с търсене основно на малки площи. Наемите са 2–4 €/кв.м, а продажните цени – 300–500 €/кв.м.

Ключови изводи – Враца:

• Недостатъчно качествено предлагане.
• Слаб инвестиционен интерес.
• Потенциал за растеж при инфраструктурни подобрения.

ГАБРОВО

Регионален представител: Михаил Сеферов

Габрово остава стабилен, но слабо активен пазар. Наемите са 2–5 €/кв.м, а средната продажна цена – около 280 €/кв.м.

Ключови изводи – Габрово:

• Липса на ново строителство.
• Търсенето е концентрирано в 300–1 500 кв.м.
• 2026 г. се очертава като година на реализация, не на бум.

ВИДИН / СЕВЕРОЗАПАД

Регионални представители: Бисер Първанов, Димитър Димитров

Пазарът остава най-слабият в страната. Търсенето е почти изцяло за малки площи 100–300 кв.м, а сделки практически липсват.

Ключови изводи – Северозапад:

• Много ниска ликвидност.
• Интерес само към малки обекти.
• Липса на инвестиционна активност.

ОБОБЩЕНИЕ ЗА БЪЛГАРИЯ – 2025

1. България не е единен пазар, а система от силно различни регионални пазари.
Разликите между София, индустриалните центрове и периферните региони се задълбочават.

2. Малките складови площи (200–500 кв.м) са национален дефицит.
Това е най-последователната тенденция във всички региони.

3. Инфраструктурата и административната готовност са решаващи за инвестициите извън София.
Цената сама по себе си не е достатъчна, за да привлече реален бизнес.