Наемните и продажните цени на складовете в София и региона нарастват чувствително
Наемните и продажните цени на складовете в София и региона нарастват чувствително
В останалите големи градове се търсят основно малки складове, а липсва достатъчно ново строителство
Източник: https://www.investor.bg/
Снимка: Bloomberg LP
Автор на статията: Божидарка Чобалигова
Редактор: Елена Кирилова
Материал на https://bgsklad.bg/
Цените на наемите и продажните цени на складовите площи в ключовите индустриални зони около София са нараснали значително през деветмесечието на тази година спрямо предходната, като при наемите достигат 8 евро на кв. м, а цените за продажба са вече 1200 евро на кв. м. Наемите на складови площи извън индустриалните зони също нарастват и вместо обичайните доскоро 3 евро на кв.м вече достигат между 4 и 7 евро на квадрат за складовете клас А. Поскъпването се дължи на повишеното търсене и на нарастващите строителни разходи, сочат данни на онлайн платформана БГСклад.
Наемите на складови площи клас Б варират между 4 и 6 евро на кв. м, а за стари сгради и клас С са под 4 евро на квадрат.
Най-търсени са индустриалните площи от 2000 до 5000 кв. м, особено за логистични и производствени нужди. Това търсене се засилва в периферията на града и около ключови магистрали. Компании, свързани с логистика и електронната търговия, са най-честите клиенти. Търсят се и терени, но при тях предизвикателства с път, ток и вода правят инвестицията с много неясна стойност и хоризонт на възвръщаемост, казва Ненчо Кънев от БГСклад в София.
„Тенденцията за проучване на пазара от страна на компаниите се запази с настъпването и на тази година. Периодът на първото полугодие бележи значително търсене на квадратури от 2000 до 5000 кв. м, но реализираните сделки бяха само няколко“, коментира Ива Балджиева, представител на БГСклад.
Тя очаква търсенето да остане стабилно, тъй като много фирми гледат към разширяване на своите логистични бази поради нуждата от по-добра дистрибуция и складиране в региона.
Цените за строителство на индустриални имоти в района на София също бележат ръст, като варират между 450 и 800 евро на кв.м в зависимост от материалите, технологията и мястото. „Наемните цени не покриват адекватно разходите за строеж на нови площи“, счита Кънев.
Липсата на инфраструктура (път, ток, вода) и бавните административни процедури остават предизвикателства пред бизнеса, които затрудняват реализирането на нови инвестиции и проекти, посочват специалистите на БГСклад.
През последните месеци проблем е и бавното финализиране на сделките. „Преговорите за условия и цени се проточват значително поради сложни изисквания от двете страни, както и нуждата от допълнителни консултации и одобрения. Това забавя процеса и създава несигурност за всички участници“, коментира Радослав Конов от БГСклад.
Предизвикателства пред пазара на индустриални имоти в София са и ограниченото предлагане на свободни терени, нарастващите строителни разходи и инфлацията. Липсата на редовно правителство също забавя регулаторните процеси, което създава несигурност за инвеститорите, казва Конов.
В останалите големи градове в страната обща тенденция е да нараства търсенето на малки складови площи до 200 кв. м, тъй като компаниите намаляват капацитета си или не могат да поемат по-големи площи заради икономическите условия.
В същото време липсва достатъчно ново строителство и модерни складови площи с нужната инфраструктура (рампи, маневрени зони), като наличните стари сгради често не отговарят на съвременните изисквания на наемателите.
Ценовата разлика между предлагане и търсене затруднява сделките, което води до застой на пазара.
Пловдив
Най-търсените индустриални имоти в Пловдив и региона остават малките обекти с площ от 150 до 200 кв. м. Търсенето на складови площи над 250 кв. м се е свило драстично, а интересът към производствени площи над 2000 кв. м остава спорадичен.
„Пловдив, като индустриалното сърце на България и основна локация за аутсорсинг компании, е силно повлиян от икономическата криза, която се вихри в Западна Европа. Това неизбежно доведе до свиване на пазара на наемни производствени и складови площи“, казва Атанас Ласков, представител на БГСклад в града.
Наемите на новопостроените обекти са се установили твърдо под долна граница 4 евро за кв.м без ДДС, но не са редки и случаите наемодателите да искат 5 евро за кв.м. Сделки се случват най-вече при имоти с площ до 200 кв.м, съобщава Ласков.
Продажните цени на складови и производствени площи в региона са между 570 и 750 евро на кв.м в зависимост от локацията и типа на строителството.
Варна
Тенденцията за ръст на наемните цени на логистичните и складови площи е валидна и за пазара във Варна, като за някои обекти повишението достига до 15-20% над стойностите в предходните години, съобщава Тони Танев, представител на БГСклад в града.
През тази година складовете от по-ниска категория в градските бази са достигнали цени между 3,5 и 4,5 евро на кв. м, а модернизираните и построените през последните години компактни складове от 300 до 500 кв. м са се реализирали на цени от 4,5-5,5 евро на кв. м. Реализирани са и сделки в градските промишлени зони за стари монолитни складове от 200-300 кв. м с наеми от 6 евро на кв. м, което е и максималната достигната цена от наемния пазар на складови площи.
В крайградските индустриални зони на Варна се увеличава предлагането на новопостроени складове с наемни цени от 4-4,5 за кв. м. Новото строителство върху градски промишлени терени е с офертни цени от 5,5-6 евро за квадратен метър складова площ.
Танев отбелязва засилен интерес от потенциални наематели към търговски складове в комерсиални строителни проекти на по-ранни етапи от реализацията им, като броят на предварителните наемни договори се увеличава устойчиво. „Емблематичен пример за наемни сделки в ранен строителен етап е мащабният комплекс логистичен парк Варна, който привлече още нови наематели от околните складови бази“, казва Танев.
На предварителния наемен пазар вече не са изключение и новостроящи се малки градски складови и комбинирани бази. Наскоро е реализирана наемна сделка в напреднал строителен етап за площ от 1000 кв. м, в подготовка са и сделки за складови площи между 500 и 2000 кв. м в проекти още на първоначални етапи от строителството си.
Цените на градски промишлени строителни терени също са се повишили значително, като на пазара вече не са изключение оферти от 250-300 евро на кв. м за компактни урбанизирани терени до 3-4 декара. Не липсват и оферти за крайградски логистични терени с цени около 100-120 евро на кв. м за лицеви парцели от 2-6 декара по главни транзитни пътища. Предлагат се и окрупнени логистични терени между 30 и 100 дка с цени 40-70 евро на кв. м.
Интересът на купувачите традиционно е насочен към терени с реализирани градоустройствени процедури, установени технически комуникации и удобна транспортна достъпност, като вече се възприемат за пазарни цени между 100 и 200 евро на кв. м за терени, на които може да се реализира застроена складова площ от 1000-2000 кв. м.
„Увеличеното предлагане на складови площи през първото полугодие се отрази на скоростта при наемния процес на пазара чрез осезаемото забавяне на наемателите при избора на склад. При сделките с промишлени терени за строителство основно затруднение за реализацията им се оказва все по-ясно изразената негативна роля на единственото дружество, от което зависи осигуряването на достатъчно електрозахранване към имота. Този проблем изпреварва по важност дори тромавите градоустройствени процедури“, коментира Танев.
Бургас
Пазарът на индустриални имоти в Бургас показва признаци на раздвижване през последните три месеца, казва Валентин Косев, представител на БГСклад в града.
Предлагането изпреварва търсенето, като има интерес към наемане на промишлени имоти с площ над 1000 кв.м. Тенденцията за търсене на складове с площ между 50 и 250 кв. м се запазва поради затварянето на складова база „Пиргос плод“ с много наематели на малки складове. Такива помещения на пазара за наем на имоти няма, отбелязва Косев. Има интерес от чуждестранни инвеститори за наемане на помещения с площ между 1000-2000 кв.м, които са в процес на запитване и огледи, допълва той.
В града са започнали да се предлагат за продажба големи индустриални имоти от по-висок клас, за които все още няма инвеститори (купувачи) с нагласа за преодоляване на суми от 100 хил. до 200 хил. евро.
Цените на индустриалните имоти за отдаване под наем са между 2 и 4 евро на кв.м., като последната се отнася за нови складове клас А с модерна визия и организация на складовата дейност.
Стара Загора
В Стара Загора и околностите ѝ нараства търсенето на нови складови помещения, но предлагане липсва. Складовете в строеж са наемани още преди да бъдат въведени в експлоатация, съобщават Михаела Лесова и Васил Василев, представители на БГСклад в града.
Наемните цени на новите промишлени помещения са нараснали с 5%-10%, докато при старите обекти темпът на растеж е по-бавен. Цените за продажба на промишлени имоти са останали непроменени на ниво от около 750 евро на кв. м.
Сделките със складови площи в Стара Загора са единични, предимно за помещения в недобро състояние или стари сгради отпреди 30 години. Предлагането е на складове ново строителство с квадратури над 900 кв.м и цени от 900 евро на кв.м. За купувачите в региона общата продажна цена е в пъти над възможностите им, тъй като се търсят малки помещения с площ от около 300 кв.м, казват Лесова и Василев.
Купувачите търсят терени с изградени комуникации и в тази връзка се развива вторият индустриален парк „Загоре“. 20% от имотите там вече са разпродадени.
Русе
Пазарът на производствени и складови площи в Русе забавя темпото си в началото на тази година в резултат на намаления внос на стоки, който се отразява на наемната активност, казва Юрий Дудев, представител на БГСклад в града.
Въпреки това цените на качествените индустриални площи отбелязват ръст, като в същото време предлагането им е ограничено. Раздвиженият наемен пазар в индустриалните и логистични имоти стимулира инвеститорите да започнат още спекулативни проекти в Русе.
Тази година в града са обявени или започнати близо 15 хил. кв.м логистични площи под наем. При реализирани сделки наемите за първокласни площи запазват нива от 4 евро на кв. м, а за по-нисък клас площи нивата се движат от 2 до 3,5 евро на кв.м. в зависимост от локацията и условията, които предлагат.
Търсенето е основно за площи до 500 кв. м, значително по-малко е търсенето на индустриални площи над 5000 кв.м.
Сливен
Тази година на пазара в Сливен се наблюдава особен интерес към промишлени и търговски обекти, но реализираните сделки са малко поради спецификата на всяка дейност и невъзможността предлагането да отговори в пълна степен на търсенето, а именно – изискване за рампа, минимум височина на помещението, достъп до имота, отбелязва Евгения Кабранова, представител на БГСклад в града.
Търсят се промишлени имоти с площ между 200 и 500 кв. м. Най-често се отдават помещения под наем за офиси, студиа за красота, магазини. Често тези помещения се освобождават скоро след тяхното наемане или с изтичане на срока на договора от една година, коментира Кабранова.
Помещенията под наем с голяма площ на главната улица дълго време остават ненаемани поради високите нива на наемите. Пример за това е помещение на главната търговска улица в нова сграда с площ малко над 200 кв.м. и искан наем от 6000 лв., допълва тя.
Велико Търново
Пазарът на складови площи във Велико Търново е останал без съществени изменения – броят на сделките е намалял, а наемите и продажните цени са се запазили стабилни спрямо предходната година.
Най-търсени за наемане в региона са складови помещения с малка площ, а за закупуване се търсят нискобюджетни терени в покрайнините на града.
Основната група клиенти са местни фирми, развиващи дребен бизнес. При по-строгите условия за финансиране и по-високи лихвени проценти гражданите и бизнесът не са толкова склонни да заемат средства, затова се очаква спад на потреблението и инвестициите, казва Любомир Филипов. Липсата на инфраструктура и добри логистични връзки все още държат настрана големите компании от региона, допълва той.
Плевен
През 2024 година в района на Плевен се запазва тенденцията основното търсене да идва от местния бизнес и то в неголеми мащаби, като все повече собственици желаят да се освободят от индустриални имоти, казва Ангел Иванов, представител на БГСклад в Плевен. Продажбите се реализират трудно, докато имотите под наем на пазарни нива се отдават сравнително бързо.
„Липсата на свързаност по магистрала все още е пречка за някои инвестиционни намерения. Все още има много индустриални терени, които са подходящи за изграждане на производствени и складови площи в Плевен и в региона“, казва Иванов.
Ценовите нива се запазват в диапазона 4 до 6 лв. на кв. м за складови и производствени площи.
Търсенето е много слабо, като най-често се търси малка площ на добра локация, но такива обекти липсват както за продажба, така и за наем, отбелязва Иванов.
Шумен
През тази година по програмата за привличане на инвестиции на Министерството на иновациите и растежа беше отпуснато финансиране за разширяване на инфраструктурата на съществуващия индустриален парк в Шумен, както и за изграждане на втори в рамките на индустриалната зона на града. Финансиране получи и проектът за изграждане на индустриален парк в Търговище. Тези стъпки ще изиграят ключова роля за икономическия растеж на региона – привличане на инвестиции, нови работни места и достатъчно работа за съществуващия бизнес, коментира Катя Белчева, представител на БГСклад в града.
От началото на годината в Шумен са построени и въведени в експлоатация нови складови площи. Цените при новопостроените складове варират от 7 до 9-10 лева на квадратен метър. Цената в повечето случаи е съобразена с основните характеристики на склада – тип строителство, височина, наличие на рампа, местоположение, прилежащ терен за маневри.
Търсят се както складове с площ 300 до 500 кв. м и по-рядко над 1000 кв. м. По-нисък клас складове (или със значително по-голяма квадратура) се предлагат на цена 5 до 6 лева на кв.м. Критериите на наемателите се задоволяват трудно въпреки наличието на свободни площи, отбелязва Белчева.
Разходите за строителство на индустриални имоти достигат 500-600 евро на кв. м в зависимост от типа строителство, като те остават непроменени спрямо 2023 г.
Враца
През 2024 г. държавата прехвърли в собственост на община Враца терен с площ около 300 дка, върху който се предвижда да бъде изграден индустриален парк от общинското дружество „Индустриални зони – Враца“ ЕООД, като целта е в регион Враца да бъдат привлечени големи инвеститори. В града предстои изграждане на най-големия в Северозападна България търговски комплекс Holiday park в поземлен имот с площ от 40 дка. Предвидената за изграждане търговска площ е над 10 000 кв.м и в нея ще бъдат разположени над 15 търговски обекта, съобщава Мирослава Тошкова, представител на БГСклад в града.
В най-големия жилищен квартал Дъбника в гр. Враца се изгражда ритейл парк в близост до магазин JYSK. Комплексът ще е разположен върху поземлен имот с площ от 4600 кв.м, като търговските площи ще са около 2000 кв.м. В същото време един от най-големите чуждестранни инвеститори в района обяви, че ще затвори завода си за кабели в Мездра. Решението за преместване на производството в Молдова или Румъния се дължи на конкуренцията в индустрията за кабелни комплекти, както и на високите производствени разходи в България, особено нарастващите разходи за труд. Ще бъдат освободени от работа около 1000 души.
Цените на индустриалните имоти отбелязват леко и плавно покачване при наемите и продажбите. Реализирани са наемни сделки за индустриални имоти с площ от сто до хиляда квадратни метра.
Търсенето под наем е насочено основно към имоти с площ от 100 до 300 кв.м от местни фирми и към по-големи имоти с площ от 500 до 1000 кв. м от фирми, установили се на пазара в региона. По-рядко има търсене от фирми, които за първи път искат да работят в региона на по-големи площи от 2000 до 3000 кв.м, но предлагането е недостатъчно.
Видин
От началото на годината се наблюдава ръст на предлагането на парцели и сгради с промишлено предназначение във Видин, най-вече бивши заводи, които са в недобро състояние, но биха могли да се преустроят и използват за различни цели на едрия бизнес, казват Бисер Първанов и Д. Димитров, представители на БГСклад в града.
Такива предложения има в Козлодуй, където се предлагат за закупуване или наемане части от сгради от бивш завод. Във Видин няма съществено предлагане и търсене. В региона няма осезаем ръст на наемите, продажните цени на сградите обаче нарастват леко в унисон с общата тенденция при имотите. Търсенето е насочено към по-малки помещения с цел складиране на стоки.
Габрово
През последните месеци пазарът на индустриални имоти в Габрово среща проблеми с нарастващите разходи за енергия и строителни материали, което увеличава цените за изграждане и поддръжка на имотите. Липсата на достатъчно квалифицирана работна ръка също затруднява развитието на нови индустриални проекти в региона, казва Михаил Сеферов, представител на БГСклад в града.
От началото на годината се отчита леко увеличение в цените на наемите, което е свързано с инфлацията и по-високите разходи за поддръжка. При продажбите обаче покачването е по-умерено, тъй като търсенето е по-стабилно и балансът между предлагането и търсенето се запазва. В региона се реализират сделки главно с по-малки индустриални имоти с площи между 500 и 1000 кв.м. Очакванията са за засилване на търсенето през следващите месеци, особено от страна на местни компании, които търсят разширение на производствените си мощности.
........
Оригиналната статия може да прочетете тук: https://bit.ly/4dOUedG