Очакванията за ръст на наемите оформят възвръщаемостта на индустриалните недвижими имоти в САЩ

Източник, изображение и таблици: http://www.msci.com

• Доказателствата за транзакции показват, че купувачите са ценообразували безпрецедентен ръст на доходите за индустриална собственост в САЩ.
• Рекордно ниската незаетост доведе до силно увеличение на пазарните наеми, което оформи действителния и очаквания ръст на доходите.
• Рисковете обаче остават и инвеститорите може да се наложи да бъдат внимателни, когато гарантират очаквания ръст на доходите.

801 Boxwood Road в Уилмингтън, Делауеър, може да няма същата известност в общественото съзнание като по-известни сгради като Willis Tower или Mall of America, но като център за изпълнение на Amazon с площ от 3,9 милиона квадратни фута, той вероятно помага за трансформирането на начин, по който живеем точно толкова, колкото някога са го правили свръхвисоките офис сгради и мегамоловете. Революцията в електронната търговия също оказва влияние върху портфейлите от търговски недвижими имоти, като индустриалните разпределения в MSCI Global Quarterly Property Index нарастват от 15% преди десетилетие до 33% към юни 2022 г. Индустриалните инвестиции се възползват през последните години от ръстът на онлайн пазаруването, тенденция, която беше турбокомпресор по време на пандемията. Тази тенденция спомогна за стимулиране на търсенето на логистични и складови активи, оказвайки натиск за намаляване на лимитите и повишавайки възвръщаемостта. Но оправдани ли са все още очакванията за сектора?

Нарастващо прекъсване на растежа на доходите Един от начините, по които можем да оценим дали очакванията са добре обосновани, е като сравним историческия ръст на нетния оперативен доход (NOI) от MSCI U.S. растежът в исторически план се проследява сравнително добре спрямо действителния растеж на NOI, но през последните тримесечия се появи нарастващо прекъсване.

Ръстът на приходите, свързан с транзакциите, изпревари действителния ръст на доходите

Ръстът на приходите, свързани с транзакции, достигна почти 23% през юни. Въпреки че действителният ръст на NOI се увеличава през последното десетилетие и достигна 21-годишен връх от 9,6% през второто тримесечие, той все още е доста под това, което пазарът изглежда оценява в последните транзакции.

Изглежда, че купувачите преценяват очаквания ръст на наемите

Обяснение за липсата на връзка между действителния ръст на NOI и свързания с транзакциите ръст на приходите изглежда се крие в нарастващото разминаване между наемите на място и базираните на пазара индустриални наеми. Данните от бенчмарка IRIS на MSCI в САЩ (бенчмарк за информация за наеми) показват драматичен скок в потенциала за възстановяване (теоретичната промяна в дохода, която може да бъде постигната, ако наемите на място бъдат пуснати на пазара) през 12-те месеца до юни 2022 г.

Силният растеж на пазарната наемна стойност доведе до по-висок потенциал за връщане на наема

Пазарната наемна стойност на квадратен фут се е увеличила с 31% през годината до юни 2022 г. — спрямо наема на място на квадратен фут, който се е увеличил с 6% през същия период. Това бързо ускоряване на пазарната стойност на наемите доведе до връщане на потенциала от +8% през юни 2021 г. до +34% през юни 2022 г. Този скок в недостатъчното наемане съответства на скока в свързания с транзакциите ръст на приходите, което предполага, че купувачите може да ценят очакваните реверсивно нарастване на доходите.

...........

Цялата статия може да прочетете тук: https://bit.ly/3SBrKKh