Пазарът на индустриални имоти през 2023 година в град Варна и областта

Източник: БГСКЛАД
Изображение: http://www.maritime.bg

1. Моля, разкажете ни накратко, как се разви пазарът на индустриални имоти във вашия район – наеми, продажби, строителство и инвестиции.

През изминалата 2023 година наемният пазар отчете очакваното повишение в цените на складови и производствени площи под наем в рамките на 10-12% над средните нива за новопостроени и реновирани обекти. Същевременно се наблюдаваше и осезаем спад в търсенето на индустриални площи под наем, съответно обемът от реализирани наемни сделки намаля. Предлагането на складови и промишлени площи за продажба продължи да бъде силно ограничено, с цени надвишаващи очакванията на купувачите, чиито интерес към покупка продължи да бъде поддържан активен от улесненото банково финансиране.

2. Какви са прогнозите и пожеланията ви за следващата година?

Прогнозите за пазара на бизнес имоти като цяло са оптимистични. Очакваме икономическата обстановка да се подобри през 2024 година. Нивата на ново търсене за складови и производствени площи под наем плавно ще се възстановят след първото тримесечие на годината, за което вече имаме индикации. От своя страна, предлагането на съвременни индустриални площи ще бъде допълнено от новопостроени логистични комплекси с различен калибър, чиито начални етапи ще се реализират към края на текущата година. Подобряването на бизнес климата в общ план отново ще повиши инвестиционния интерес към покупка на индустриални имоти за собствена, комбинирана или спекулативна реализация.

3. Кой бяха най-големите сделки (наемни или продажби) във вашия сектор във вашия район?  

Сделките в сегмента на индустриални площи традиционно се реализират в условия на конфиденциалност, особено по отношение на финансовите параметри. При наемите през изминалата година нямаме реализация на площи над 2 000 м2, поради понижения темп на търсене. Завишените продажни цени не доведоха и до реализации на големи имоти и такива с цени над 2 млн. евро, без в това число да отчитаме няколкото продажби на индустриални имоти между частично свързани лица.

4. Имаше ли ново предлагане във вашия район през 2023 г., и ако да – какво? Какво очаквате в това отношение през 2024 г.?    

Новопостроените през 2023 година единични складове и търговско-складови комплекси, специално предвидени за наемния пазар, масово са във формат 300-600 м2, с височини до 8.00 м и със съвременно вътрешно завършване. Поради недостига на свободни строителни терени в градските промишлени зони, новите складови бази се изграждат в обсега на главните пътища от Варна към Девня, с време за автомобилен достъп между 5 и 15 минути.

5. Във връзка с репортите, които ще започнем да правим, моля дайте точни цени за наем на склад клас А и клас Б във вашия район? 

Текущите нетни наемни нива за складови площи от клас А са между 4.50 и 5.50 евро за м2, в зависимост от стойността на таксата за поддръжка в наемната цена. Складовете клас Б поддържат стабилни нива от 3.50 до 5.00 евро за м2, в зависимост дали са пригодени за специфични товаро-разтоварни операции или за производствени дейности.

6. Също така ни дайте и цени на кв.м за остойностяването и строителството на складове клас А и клас Б без да се взема предвид цената на земята и цената на комуникациите до обекта. На тази база ние ще видим как вървят стойностите на строителството, обобщено за цяла България.

Стойността на строителството на складови площи се определя съобразно сложността на изпълнението на съответния обект след детайлно техническо проектиране. Цените на строителните материали са в общо известни рамки - универсална стоманена конструкция например от кухи профили 10/10 см е с цена до 2 400 лева/тон без ДДС, но към нейната цена задължително се добавя труд за монтаж на стойност до 3 300 лева/тон, цена за транспорт и механизация, цена за проектиране и надзор. Стенно и покривно покритие в зависимост от избраната дебелина на панелите струва между 50 и 65 лева/м2 без ДДС за термопанели с дебелина съответно от 5 до 10 см, монтажният труд е с цена до 30 лева/м2. Задължителните довършителни работи като технически инсталации, полирана подова настилка, товарни врати, прозорци, обшивки, отводняване, пожаробезопасност, мълниезащита, търговски и битови помещения са индивидуални според проектното решение, съответно цените варират значително според застроената площ, класа и категорията на обекта. Важен фактор е и вертикалната планировка на терена - особено отражение върху цената оказва необходимостта от укрепване и терасиране, ограждане, отводняване и настилане на меневрения плац, алеите и паркинга към обекта. Така общата нетна цена за строеж на складово хале може да бъде в широки граници - от под 450 евро/м2 за елементарен обект и същевременно да достигне до над 750 евро/м2 за сложни проекти.