Пазарът на индустриални имоти: Жив интерес към складове и халета между 100 и 500 кв.м

Пазарът на индустриални имоти: Жив интерес към складове и халета между 100 и 500 кв.м

Инвестиционен интерес има, но е препазлив, компаниите предпочитат да наемат, казват от "БГ Склад"

 

Източник: https://www2.capital.bg/

Пазарът на индустриални площи в България се развива в условията на преобладаваща несигурност и неустойчивост на бизнеса.

В страната има свободни пари за промишлени и логистични имоти, но покупките не се правят на всяка цена. Търсят се основно обезценени собствености. Купувачите искат възвращаемост 7-9 години, докато при проектите, които в момента са на пазара, тя е 11-14 години, казва Симеон Митев, собственик на мрежата "БГ Склад".

Наемите остават по-търсената опция в сравнение с покупките. Те позволяват и по-голяма гъвкавост в работата през това несигурно време, обобщава Митев. Постоянно търсене и засилен интерес се наблюдава към квадратурите между 100 до 500 кв.м. Малко и вяло е търсенето на имоти над 1000 кв.м. Сделки се случват главно за складове клас B - за прилични помещения на добра локация, които обаче нямат екстрите на складове клас А. За страната основни цени за наем са 2-3.5 евро на кв.м, за София 2.5-4 евро на кв.м.

На пазара в София има немалко площи клас А, част от които са свободни. В страната обаче такива почти липсват и това води до поскъпване на по-новите и прилични индустриални площи. Активността на пазара идва предимно от българските фирми и по-малко от чуждестранни. Основни играчи са логистичните компании и фирмите от бързооборотния сектор.

Около 80% от имотите, построени в началото на годината, са по поръчка и точни изисквания на компаниите ползватели. Строените със спекулативна цел се реализират на стъпки и забавено. Има и готови имоти за акт 161, които не се актуват, докато очакват наематели, за да спестят данъци за известно време.

Инвеститорите и собствениците на терени на новостроящи се сгради все повече се нуждаят от оценка за риска и от консултации, казва Симеон Митев.

Засилен инвестиционен интерес в София

"Инвестиционният интерес за строителство на модерни и ефективни складове и производствени площи е огромен като финансов потенциал. За съжаление бюрокрацията и тромавите разпоредби забавят изключително възможността за бум в това предлагане", казва Ненчо Кънев, представител на "БГ Склад" в София.

Сблъскваме се с проблемна инфраструктура и много тежка, продължителна и с неясен резултат процедура за получаване на разрешително за строеж. Условията на монополистите са непредвидими. Така икономиката губи от нереализирани или трудно реализирани проекти, добавя той.

Номинално интересът към наемите е по-голям, особено за площи между 100 и 300 кв.м. В този диапазон търсят основно българските търговски компании. Чуждестранните като правило се интересуват от площи над 1000 кв.м.

Ненчо Кънев отбелязва и повишените изисквания на наемателите към качеството на търсените площи. Обяснява го с това, че те самите трябва да удовлетворяват съвременните изисквания на клиентите си за качество и срокове на доставки. Съобразяват се с контролните органи, които следят за качеството на пътя на стоката. Под натиск са от европейските си централи, които се съобразяват с безкомпромисни изисквания за проследимост. А и на българския пазар са в конкуренция за привличането и задържането на качествени кадри.

"През месеците преди четвъртата ковид вълна в София се наблюдаваше засилен интерес към покупка на производствено-логистични площи. Вероятна причина са намаляващите лихви на ипотечни кредити и на депозити. Високите цени на строителните материали и най-вече на металите обаче правят по-рентабилни вече построените производствено-складови сгради в сравнение с новото строителство. Продавачите усетиха това и голяма част завишиха продажните цени или предпочетоха да отдават под наем предвид стабилните и високи наемни цени", разказва представителят на "БГ Склад" Радослав Конов.

По негова информация интересът за покупка от началото на годината е най-вече към индустриални площи в сегмента 500 - 1000 кв.м, като най-предпочитани остават южните и източните райони.

При несигурните икономически условия наемането на площи е по-адекватно към нуждите на бизнеса. Затова и търсенето на индустриални площи под наем продължава бавния си, но стабилен ръст след известен застой през 2020 г. Предлаганите площи постепенно се изчерпват и в основния сегмент, 200 - 500 кв.м, сега търсенето надвишава предлагането. Най-предпочитани остават районите около бул. "Цариградско шосе", бул. "Ботевградско шосе" и районите на "Дружба" и НПЗ "Искър", казва Радослав Конов.

"През двата последни месеца се наблюдава сериозно търсене на складови и промишлени помещения под наем в диапазона от 500 до 2000 кв.м. Реализираните сделки обаче са малко. Това е израз на сериозния интерес от страна на бизнеса, но и на притесненията и колебанията при взимане на крайно решение предвид несигурната обстановка", казва Ива Балджиева, представител на "БГ Склад" в София.

При покупко-продажбите се очакват няколко сделки за складово-логистични бази със застроена площ около 1000 кв.м върху терени около 3000 кв.м, казва тя.

По общи наблюдения най-активни на пазара на индустриални имоти в последно време са производителите и дистрибуторите на фармацевтични, медицински, козметични и хранителни продукти. Желание за разширяване имат също компаниите за логистични услуги и интернет магазините.

 

Добри практики

Наблюдаваме някои положителни практики в развитието на складовете клас А, казва Симеон Митев, собственик на мрежата "БГ Склад", на база на опита си с консултации и отдаване под наем на бази около София.

По-рехавото застрояване на парцелите дава възможност на инвеститора да осигури на товарните автомобили достатъчно място за безопасни маневри, външно складиране, странично претоварване, паркиране, изчакване на камиони. То е и възможност да се развие качествена работна среда - заведение за хранене, зона за отдих и спорт, зеленина, пространство между сградите. Добър пример тук е "Логистичен парк Ист ринг".

Важно е и да има възможност за експанзия на наемателите на адреса, когато те са разработили локацията и тя е добре позната на контрагентите и клиентите. Пример в това отношение е "Индустриален парк Вазов", където за 12 месеца два наемателя получиха нови сгради built to suit, за да се разширят, а трети експандира на част от освободените площи, казва Митев.

В момента "Индустриален парк София-изток" предлага над 20 000 кв.м нови складови помещения с температурен контрол на цялото помещение. В Румъния това вече е поставено като изискване за складове клас А, очакваме да стане и при нас, казва собственикът на "БГ Склад". Предвидимостта на сроковете, готовата инфраструктура и работната ръка от Елин Пелин, Нови хан и съседните населени места прави локацията атрактивна. Проектът осигурява лесен достъп на работна ръка от София. Планират се изграждане на бюджетни жилищни блокове и хотелска част, откриване на банков клон и заведения за хранене с цел по-лесно привличане на работна сила, а също и автономни източници на електрическа енергия.

Едно от основните предимства на "Логистичен парк София" е височината на складовите помещения, която е 12.20 м. "Оползотворявайки я, наемателите могат да постигнат от 20 до 50% оптимизация на разходите за наем и на палетомясто", обяснява Митев. Друго предимство е, че мащабът на комплекса осигурява достатъчно капацитет за растеж на наемателите, без да се възпрепятстват и оскъпяват процесите им на работа, което би се случило при преместване или разпокъсано складово пространство. "Логистичен парк София" предлага и голям брой паркинг места за леки коли и изчаквателна зона за ТИР-ове.

Динамичен пазар в Пловдив

"През последните три месеца пазарът на индустриални площи в Пловдив е много динамичен. Преобладават покупко-продажбата пред наемането на складове, производствени помещения и логистични центрове", казва Атанас Ласков, представител на "БГ Склад" за Пловдив.

Търсене за покупка има главно към имоти между 1500 до 10 000 кв.м, предимно за собствени нужди и по-малко с инвестиционни намерения, с цел бъдещо отдаване. Атанас Ласков го обяснява с желание за инвестиране на свободни финансови средства и евтиния банков ресурс. В момента обаче предлагането не отговаря на предпочитанията на клиентите.

Запитванията и реализираните сделки са основно в секторите транспорт, логистика и търговия с бързооборотни стоки.

Засилен интерес към парцели във Варна

"Интересът към купуване на складове във Варна се увеличава, а към наемане на площи отчита лек спад. Все по-значителна част от постоянните наематели търсят възможности да придобият складови площи вследствие на улесненото кредитно финансиране", казва Тони Танев, представител на "БГ Склад" в града.

Предлагането на складове за продажба във Варна е недостатъчно и това води до повишен интерес към покупка на строителни парцели във и около града. Сделките за градски промишлени имоти са най-вече за терени 2-3 дка, а в предградията - за парцели 7-10 дка. Решаващо за сделката е наличието на използваема техническа инфраструктура, казва Танев.

Предлагането на терени бавно, но постепенно се изчерпва, което води и до по-високи цени. Сделките с парцели са предпочитани и от бизнеси със специални изисквания към производствено-складовите помещения, които, ако купят съществуващ имот, би трябвало да правят съществени преустройства.
Продажбите на готови складове във Варна са ограничен брой, казва Тони Танев. Купувачите все по-често са настоящи дългогодишни наематели. Предпочитани са площите от около 800 - 1000 кв.м в съвременно състояние.

Предлагането на новопостроени промишлени площи за продажба обаче става все по-ограничено. В същото време, обяснява Тони Танев, кръгът на купувачите се разширява - наред с традиционните дългогодишни наематели на пазара участват стартиращи малки търговски и производствени компании. Навлизат и все-повече спекулативни инвеститори, които търсят да купят складове с наематели.

Интересът към складове над 500 кв.м под наем обикновено е за нови и осъвременени помещения въпреки по-високите наемни нива. Предлагането през годината плавно нараства покрай новопостроените складови бази. Новите площи обаче се наемат изключително бързо, често още в етап строеж. Няколко търговеца окрупниха ползваните от тях по-малки складове, като наеха нови площи от порядъка на 1500 - 2000 кв.м, казва Тони Танев.

Наемателите на най-често търсените компактни площи от 200 до 300 кв.м бързо заемат освободените стари складове. Практика е сделките да се договарят още в периода на предизвестието за освобождаване. Все по-обичайна тенденция при наемане на стар сграден фонд става приспадането от наемната цена на някои универсални и трайни подобрения в склада. Голяма част от наемните сделки са с компании от вноса и търговията с хранителни продукти, хигиенни консумативи, интериорно оборудване, строителни материали.

Застой в Бургас

Пазарът на индустриални имоти в Бургас и региона е в застой, противно на очакванията при този силен туристически сезон да има раздвижване, казва Валентин Косев, представител на "БГ Склад" в града.
Има неголямо ново строителство на складови и логистични бази, но търсенето е сравнително малко. То е насочено предимно към промишлени помещения с квадратура 100 - 200 кв.м. В много от случаите е бюджетно, т.е. търси се ниска наемна цена, без значение за качеството на помещенията.

В края на септември имаше раздвижване в търсенето на складови площи под наем. Наемните цени, които варират между 3 и 3.5 евро за кв.м за нови складове и 2.5 евро складове на средно ниво, обаче възпираха сделките, разказва Валентин Косев. Той има и случаи с клиенти, потвърдили по телефона, че наемат склад, които после се отказват или прекратяват комуникацията. Обяснението според него е в политическата криза и несигурността за бизнеса в условия на пандемия.

Търсене за покупка и в Стара Загора

"От няколко месеца в региона на Стара Загора се наблюдава повишено търсене на складови помещения за покупка. Купувачите са предимно инвеститори с цел отдаване под наем. Като причина изтъкват променящата се международна финансова обстановка и недоверието в банковите институции. Става дума основно от малки компании на местно ниво. Интерес има и за собствено ползване. Най-вече се търсят складови помещения ново строителство. Цените са между 480 и 580 евро на кв.м", казват представителите на "БГ Склад" за региона Михаела Лесова и Васил Василев.

По техни наблюдения складове под наем търсят предимно големи компании на национално ниво или чуждестранни. Интересът е най-вече към помещения ново строителство с по-малка квадратура - от 100 до 200 кв.м. Задължително условие е да има офис част или малък шоурум. Наемните цени на новите складови помещения са в диапазона от 2 до 3 евро на кв.м.

Търсенето се разминава с предлагането в Русе

"Търсенето за покупка на производствени и складови площи в Русе нарасна много още от пролетта. Основна причина са по-изгодните условия на банково кредитиране. До реални сделки обаче се стигаше много рядко, тъй като все още предлагането на индустриални имоти е на цени, които значително превишават тези на търсенето", казва Юрий Дудев, представител на "БГ Склад" в града.

По-голям интерес има към наемане на производствени и складови площи, отколкото към покупка. При наемите обаче в момента търсенето значително превиши предлагането. Основното обяснение е, че в Русе през последните години ново строителство на индустриални имоти почти липсва.
Юрий Дудев наблюдава ръст на търсенето на складови площи над 5000 кв.м.

Ограничено предлагане във Велико Търново

"Нивата на търсене на търговски, складови и индустриални площи във Велико Търново се запазват. За жалост липсата на нови проекти силно ограничава предлагането. В сегмента на покупко-продажбите основното търсене е на празни терени между 1000 и 2000 кв.м или терени, граничещи със собствени, с цел окрупняване, реорганизация и по-висока производителност. Цените продължават да растат, като към момента варират между 50 и 80 евро за кв.м", казва Любомир Филипов, представител на "БГ Склад" за района.

При наемите се търсят основно компактни търговско-складови обекти на комерсиални локации. В частта на складовите площи наемните цени се запазват. На места се наблюдава поскъпване, като към момента цените са между 3 и 4 евро за кв.м. без ДДС. При търговските и офисните площи обаче се наблюдава спад в наемните цени поради голямото предлагане, казва Любомир Филипов.

Малки наемни сделки във Видин

"В региона на Видин се наблюдава леко раздвижване, след като пазарът привикна към ситуацията с пандемията. Има малки сделки при промишлените площи, най-вече на малки помещения под наем. Основно се наемат помещения, свързани с обслужване на администрацията по определени краткосрочни проекти най-вече от строителен характер", казват Бисер Първанов и Дeян Димитров, представители на "БГ Склад".

Те отбелязват, че съществува силно притеснение за бъдещето на малки и големи фирми, свързано с поскъпването на електрическата енергия в национален и световен мащаб. Хората се надяват ударът да не е толкова голям, че да повлияе на съществуването им.

Предлагането както винаги в региона е по-голямо от търсенето, казват представителите на "БГ Склад". Складове от модерен тип и клас все още липсват. Има заети открити и полузакрити бивши складови бази и заводски площи в лош вид, които се ползват от фирми за разполагане на техни стоки в оборот.
Забелязва се ново строителство единствено на магазинни площи до 200 кв.м със собствени средства, най-вероятно за отдаване под наем.

Индустриални площи, готови за ползване веднага в Плевен

Пазарът на индустриални имоти в района на Плевен се движи основно от инвестиции на местно ниво. Търсят компании, които искат да развият бизнеса си, които имат нужда от нови складове заради ръста в електронната търговия. Някои бизнеси тепърва искат да се позиционират. Търсят се и терени за ритейл паркове. Пазарът се движи и от неуспешни компании, които са спрели дейност или не са издържали на теглените кредити, обяснява Ангел Иванов, представител на "БГ Склад" за района на Плевен.

Имоти за покупка се търсят основно за собствени нужди. Инвестициите в изграждане на складови и производствени площи със спекулативна цел - за покупка или за отдаване под наем, са само във вариант build to suit.

Сделки има, но на фона на предлагането на имоти има недостиг на купувачи и инвеститори, казва Ангел Иванов. Той обръща внимание, че в Плевен има завидна по големина индустриална зона с всички комуникации. Това генерира голям обем урбанизирани индустриални площи, готови за ползване веднага. В момента може да се купят площи, подходящи за складови и промишлени бази, между 10 000 и 200 000 кв.м. Цените са между 10 и 50 евро на кв.м за поземлен имот, понякога и със сградите в него. На местно ниво има и архитектурни бюра и специалисти, които отлично се справят с градоустройствени и административни проблеми, добавя представителят на "БГ Склад".

Към момента се запазва търсенето на складови площи, основно в по-малки обеми, до 100 - 500 кв.м, на достъпни локации с цел удобен достъп до централната част от града. Наемните нива също се запазват, но липсват малки помещения за услуги, ремонти и хладилни за отдаване.

Производствени имоти се търсят основно под наем. Една от новите бази в Плевен беше избрана от известна европейска компания, която шие специфични медицински платове и материали. Ловеч привлече производителя на електрически автомобили за износ E GO на база на съществуващи индустриални площи, готови за работа. Надеждите са, че тези две инвестиции ще привлекат погледа на инвеститорите към региона. А изграждането на магистрала "Хемус" и съпътстващата я инфраструктура ще подобри транспортната му достъпност, обяснява Ангел Иванов.

Пазарджик: Интерес има, но сделките са малко

"Търсенето на големи площи и терени за покупка в Пазарджик е силно ограничено. Когато го има, бюджетът на кандидат-купувачите рязко се разминава с цените, искани от продавачите. Въпреки ситуацията собствениците на имоти дори повишиха офертните цени заради общото поскъпване на суровини и материали. Купувачите заеха изчаквателни позиции. Все по-често има сделки с имоти, предлагани от ЧСИ и банки на цени под пазарните", казва Стоян Фингаров, представител на "БГ Склад" за Пазарджик.

Наблюденията му са, че наемните цени също постепенно се вдигат. Търсенето е предимно на площи по 100 - 400 кв.м за малки производства и складова дейност. "Интересът към наемане определено е по-голям от този за покупка, защото е свързан с по-малка инвестиция", обяснява той.

Преобладават клиенти от търговията и услугите и донякъде малките производства от хранително-вкусовата промишленост. Малък дял от запитванията водят до реални огледи.

"Предлагането като цяло е предимно на стари площи от различен калибър. Липсват нови складови и производствени сгради, които да отговарят на нормативните изисквания", казва Стоян Фингаров. Често интересът на клиентите се пренасочва и към близките села в региона, обикновено към бившите стопански дворове, заради по-ниските цени. И там обаче сделките са епизодични.

Сделки със складове висок клас и с терени в Шумен

"Търсенето на по-големи складове под наем в Шумен падна наполовина за деветте месеца на годината в сравнение с предходната. Епизодично се търсят складове по 100 -150 кв.м, и то предимно от местния бизнес. Цените остават на нива 5 лв. на кв.м без ДДС. При предлагане на цена под тази интересът се засилва. Инвеститорите в нови модерни складови бази обаче не са склонни да реорганизират квадратури или да свалят цени", казва Катя Белчева, представител на "БГ Склад".

По нейна информация три-четири склада висок клас са продадени в края на миналата и в началото на тази година при цени 500 евро на кв.м. Купувачите са с местен бизнес. През тази година собствеността си сменят и няколко терена. При два от тях - на бул. "Ришки проход", цените са 100 евро на кв.м без ДДС. Терените се купуват за нови производства - обработката на метали, производството на дограми, ел. компоненти, строителна борса и автосервиз.

В индустриалния парк продължават да се строят интензивно нови предприятия и да се купуват празни терени. Голяма част от купувачите там са чуждестранни инвеститори, казва Катя Белчева.

Гръцки наематели в Сандански

Търсенето и предлагането на производствено-логистични площи за покупко-продажба в района на Сандански в момента са ниски, казва Борис Пецев, представител на "БГ Склад". Отдава го на цялостната обстановката и на противоепидемичните мерки, които са в сила от година и половина.

По-голям е интересът към производствено-логистични площи под наем. Той идва най-вече от гръцки и по-малко от български фирми. Повече сделки в региона има със земи и жилища.

.......

Оригиналната статия може да видите тук: https://bit.ly/3ESwaW2

Адрес

град София

бул. България 53, Търговски център, ет.3

моб.: +359 884 60 60 70

Facebook