Пазарът на складове у нас се сегментира по качество и локация, бизнесът планира по-внимателно

Очаква се еврото да донесе по-голяма финансова предвидимост, но политическата нестабилност в страната може да забави инвестиционната активност

Източник: https://www.investor.bg/
Автор: Божидарка Чобалигова
Снимка: Bloomberg LP
Материал на БГСКЛАД

През 2025 г. пазарът на складови и индустриални имоти в България е претърпял сегментация по качество и локация, разходите са се повишили, а бизнесът планира по-внимателно. Динамиката в различните региони е различна – от активен наемен пазар и развитие на индустриални паркове до ограничено предлагане, недостиг на малки площи и чувствителност към инфраструктурата и административните процеси. Това се посочва в годишния обзор на пазара на платформата БГСклад.

Очаква се приемането на еврото да донесе по-голяма финансова предвидимост, по-нисък валутен риск и по-лесен достъп до финансиране, но политическата нестабилност в страната може да забави инвестиционната активност в краткосрочен план.

„България вече не е единен пазар, а мрежа от различни регионални пазари. В почти всички региони липсват малки и средни складове, а извън София именно инфраструктурата, а не цената, определя дали една инвестиция ще се реализира“, коментира Симеон Митев, основател на БГСклад. „София остава най-активният пазар за складови и индустриални имоти в България, но вече е в зряла фаза – търсенето е силно селективно, малките складове са в хроничен дефицит, а ESG стандартите се превърнаха в задължително условие за реализация“, допълва той.

В София през миналата година най-активно са се търсели складови площи в диапазона 2000–5000 кв.м за клас А, движени основно от нуждите на средните логистични оператори и ритейл секторите. Тази група компании е продължила да търси модерни складово-оперативни бази с възможност за бърза обработка на стоки, високи нива на енергийна ефективност и добър достъп до основните транспортни коридори около столицата, съобщава Радослав Конов, представител на БГСклад за столицата.

В по-ниските класове (Б и C) търсенето е останало съсредоточено в сегмента 200–600 кв. м, захранвано основно от малкия бизнес, производствените работилници и онлайн магазините, които продължават да се разрастват. „За тези наематели най-важни остават достъпната наемна цена, възможността за гъвкави договори и наличието на базови удобства, подходящи за малки складови или търговски операции“, коментира Конов.

Цените на наемите на първокласните складови площи са се стабилизирали на нива между 5,80 и 6,50 евро на кв. м, като при специализирани сгради с хладилни камери или висока технологична обезпеченост нивата често са надхвърляли 7 евро на кв. м. Наемите на площи клас Б са на нива между 4 и 5 евро на кв. м, като те се намират предимно в поддържани бази в зони като НПЗ Искър, Военна рампа и Илиянци, които предлагат добър достъп, но нямат модерната топлоизолация и автоматизация на новите логистични паркове. Наемите при най-ниския клас С имоти, които често са стари производствени халета или складове без термопанели и рампи, са на нива между 3 и 3,50 евро на кв. м. Търсенето тук остава високо главно поради липсата на малки площи (под 300 кв.м) в модерните бази, обобщава Конов.

„България вече не е единен пазар, а мрежа от различни регионални пазари. В почти всички региони липсват малки и средни складове“  –  Симеон Митев, основател на БГСклад

Инвестиционният пазар в София е доминиран от сделки с доходност около 7,25-7,50%. Цените за продажба на завършени обекти варират между 800 и 1100 евро на кв.м за висок клас и между 450 и 700 евро на кв.м за имоти от клас Б в зависимост от състоянието и локацията.

Поради инфлацията и цената на труда таксите за управление леко са се увеличили и в момента са в границите на 1-1,25 евро на кв. м.

Цените за строителство на индустриални имоти в региона на София са варирали средно между 450 и 800 евро на кв.м за стандартни обекти в зависимост от материалите и вложените технологии, съобщава Конов.

По-високите нива от около 700 – 900 евро на кв.м са били характерни за специализирани производствени бази с тежки инсталации или складове с температурни режими. Основен двигател на тези цени през изминалата година е бил ръстът в разходите за труд (над 10%) и цените на строително-монтажните работи (СМР), които са изпреварили средната инфлация в страната.

Към началото на 2026 г. тези стойности остават стабилни, като инвеститорите все повече калкулират и допълнителни 10-15% за ESG подобрения (фотоволтаици и енергоспестяващи системи), които вече се считат за задължителен стандарт при модерното строителство, отбелязва консултантът.

Висока строителна себестойност е повишила цената на новите проекти, което е направило наемите в София по-високи от средните за Централна и Източна Европа. Освен това предприемачите в складови площи се сблъскват с бавни процедури по издаване на разрешителни за строеж и строги изисквания за пожарна безопасност, които допълнително оскъпяват строителството, посочва Конов.

Слабото външно търсене и нестабилността в международната търговия са направили операторите по-предпазливи, като те са се съсредоточили основно върху проекти по поръчка (built-to-suit), вместо върху спекулативно строителство.

Началото на 2025 г. е било белязано от освобождаване на складови площи и затвърждаване на повишените цените. Продължило е затварянето на складови площи в централните части на София поради промяна на статута на земята, а лошата инфраструктура продължава да е основен проблем, казва Ненчо Кънев, представител на БГСклад за София.

Конов очаква 2026 г. да бъде пазар на високи наемни нива и засилен интерес към „зелени“ и енергийноефективни сгради, тъй като икономическата интеграция с Европа ще натежи повече от временната политическа несигурност в страната. Но предсрочните избори все пак ще действат като временна ръчна спирачка, която ще забави новите инвестиционни решения и административните процеси по изграждане на инфраструктура, ограничавайки предлагането на нови складови площи, предвижда той.

Според Ива Балджиева, представител на БГСклад за София, влизането на България в еврозоната ще се отрази върху индустриалните имоти, но ефектите няма да са еднозначни и автоматични. Те зависят както от макроикономическата рамка, така и от политическата среда и пазарните очаквания. „Еврото премахва валутния риск и улеснява търговията с чуждестранни инвеститори, включително институционални фондове и международни компании. Това може да намали разходите за транзакции и да направи България по-атрактивна за инвестиции в индустриални имоти (логистика, складове, индустриални площи). Синхронизацията с европейските финансови пазари ще доведе до по-широк достъп до капитал и по-големи инвестиции в нашия сектор“, очаква тя. Повишен интерес може да има към логистични паркове, индустриални складове и производствени площи, особено около големите градове и транспортни коридори.

Приемането на еврото ще се отрази положително на пазара на складови площи, счита и Атанас Ласков, представител на БГСклад в Пловдив. „За инвеститорите от еврозоната ще бъде по-лесно да пресмятат разходите си при инвестиция в България в сравнение с останалите страни. Освен това влизането в еврозоната ще освободи банков резерв и вероятно голяма част от него ще се влее на имотния пазар.  Надяваме се да имаме ново правителство с по-добър план и стратегия за развитие от досегашните управляващи, както и надежда за скорошен мир в Европа“, коментира Ласков, който е оптимист за пазара през 2026 г.

Миналата година най-голямото предизвикателство за пазара на складови площи в Пловдив е било намираенто на точка на съгласие за сключване на сделка. Особено през втората половина на 2025 г. купувачите и наемателите на складове са били на мнение, че цените са неоправдано високи и ще претърпят корекции в началото на 2026 г.

Търсенето за покупка е било насочено основно към инвестиционни парцели. Наемите при складовите площи трайно са се установили на ниво от 4 евро за кв.м  и рядко се е стигало до сделки с цена 5 евро за кв.м. Хит отново са били малките помещения с площ от 150 - 200 кв.м, обобщава Ласков. Той очаква през 2026 г. да се активизира пазарът на площи над 500 кв.м.

Във Варна наемните цени на складовите площи са се повишили значително през 2025 г. и това е довело до забавяне на пазара, съобщават Тони Танев и Виолета Рачева, представители на БГСклад в морската столица.

Максималната нетна наемна цена за складове в градските промишлени зони на Варна е достигнала 6,50 евро на кв. м, а в комбинация с търговска площ, паркинг и представителна локация складове от 300-500 кв. м са се реализирали на осреднена цена от 7,50-8 евро на кв. м застроена площ.

Поради увеличеното предлагане на складове нова тенденция е в някои от търговско-складовите бази да се изнася част от наемната цена от 0,50-1 евро на кв. м в отделна такса за обслужване с цел ценова конкурентност, както и определяне на отделна наемна цена за паркоместа според вида МПС извън наема на склада, отбеляват консултантите. Увеличават се клиентите, които търсят наем на самостоятелни складове с прилежащи дворове.

Цените на градски промишлени строителни терени също са се повишили до 200-400 евро на кв. м за търговски локации, а офертите за продажба постепенно намаляват. Търсенето за покупка на складови бази и терени плавно се измества към периферни зони, а сделки се реализират изключително за парцели с уредена инфраструктура.

В Бургас търсенето и предлагането на складови площи се е балансирало, а в началото на миналата година са се осъществили няколко наемни сделки за имоти с площ между 500 и 800 евро на кв. м, съобщава Валентин Косев, представител на БГСклад в града.

„Започнаха да се предлагат за продажба големи индустриални имоти от по-висок клас, за които все още няма инвеститори /купувачи/ със съответната психологическа нагласа за преодоляване на суми от 1 млн. до 2 млн. евро“, отбелязва той.

Търсенето на складови площи в Русе е останало високо през 2025 г. поради развитието на електронната търговия и пренасочването на производствени мощности. Строителните компании са продължили да се борят с високите цени на материалите и труда, което е довело, съобщава Юрий Дудев, представител на БГСклад в града.

В Русе процентът на незаетите площи е останал много нисък на ниво от около 4-5%, което е принудило наемателите да сключват договори „на зелено“ или да избират варианти за изграждане по поръчка (built-to-suit). Очакването за влизане на България в еврозоната е ускорило ръста на цените на индустриалинте имоти в Русе, който е бил съчетан с недостиг на модерни индустриални бази.

Продажните цени на производствени и складови площи варират в зависимост от състоянието на базата и наличието на съвременни комуникации. Според текущите оферти средната цена достига около 630 евро на кв.м, а при по-висок клас обекти или такива с отлична локация тя може да се повиши до 890 евро на кв. м. Обекти на цени от около 166 евро на кв.м могат да се намерят в по-стари сгради.

..............................

Цялата статия може да прочетете тук: https://bit.ly/4ri3I8o