Подробен доклад за индустриалният и логистичен пазар в България през 2024-та година

Източник и графики: БГСКЛАД

Въведение
Българският пазар на индустриални и логистични недвижими имоти демонстрира значителен растеж през 2024 година. Подкрепен от стабилно търсене, разширяваща се строителна активност и стабилни наемни нива, България затвърди своята позиция като стратегическа инвестиционна дестинация в Югоизточна Европа. Привлекателността на страната се дължи на стратегическото ѝ географско местоположение, конкурентните оперативни разходи и стабилната макроикономическа среда. Инвеститорите са привлечени от модерни съоръжения, устойчиви решения и динамичните регионални пазари, които подпомагат развитието на сектора.

Обем на пазара и предлагане

Общ пазарен обем
• София: С 2,04 милиона кв.м (50% от националното предлагане), София е лидер, включително над 1 милион кв.м в големи обекти с площ над 10 000 кв.м.
• Регионални градове: Ограничено предлагане в ключови региони като Пловдив, Варна и Русе, където по-голямата част от площите са разположени в индустриални паркове.

Ново строителство и разширяване (това изключва сгради за собствено ползване)
 

Графиката илюстрира динамиката на новото предлагане на складови площи.
Най-активните години са 2021 и 2022, като новото предлагане достига връх от 60 000 кв.м през 2022 г.
Пазарът се стабилизира през 2023–2024 г., поддържайки нива от приблизително 50 000 кв.м годишно.

• Завършени проекти: София добави 51 500 кв.м нови логистични площи през 2024 г.
• В процес на строителство: В строеж са 357 000 кв.м индустриални проекти, като 50% са предварително наети, което отразява силното търсене.
• Регионален растеж: Градове като Пловдив и Варна отбелязват умерено разширение с няколко проекта в начален етап.

Финансови показатели
Наеми

• София:
o Клас A: 4–6.5 €/кв.м, като премиум локациите са на горната граница.
o Клас B: 3–5 €/кв.м.
• Регионални градове: Новопостроените обекти се отдават за 4–6 €/кв.м, докато по-старите съоръжения са под 3 €/кв.м.

Графиката илюстрира устойчивия ръст на наемните цени във всички класове.
Средните наемни цени за Клас A се увеличиха от 4,5 €/кв.м през 2019 г. до 7 €/кв.м през 2024 г.
Клас B и Клас C също отбелязват значителен растеж, отразявайки високото търсене на индустриални площи.

Продажни цени
• София: Висококачествени обекти са в диапазона 800–1 200 €/кв.м.
• Регионални градове: Цените варират от 570 до 750 €/кв.м, предоставяйки възможности за средни инвестиции.

Доходност
• Основна доходност: Обектите клас A в София осигуряват доходност около 7,5%, над средната за Европа, с потенциал за намаление поради нарастващото търсене.

Търсене и потенциал

Профил на търсенето
• Малки складове (100–500 кв.м): Основни за малки и средни предприятия в регионалните пазари.
• Големи съоръжения (2 000–5 000 кв.м): Силно търсени от логистични оператори и производители.
• Специализирани пространства: Нарастващо търсене на хладилни складове и енергийно ефективни решения.

Инвеститорски интерес

• Проекти с предварителни наеми и енергийно ефективни сгради привличат все повече международни и местни инвеститори.
• Внедряването на зелени технологии води дългосрочни инвестиционни стратегии.

Основни предизвикателства

1. Ограничения в инфраструктурата:
   o Недостатъчна транспортна, електрическа и водна мрежа извън София възпрепятстват развитието на нови обекти.
2. Растящи строителни разходи:
   o Средните разходи от 450–1 000 €/кв.м са предизвикателство за инвеститорите.
3. Несъответствия между наематели и наемодатели:
   o Разминавания в очакванията забавят финализирането на сделки, особено за по-стари имоти.

Стратегически възможности за инвеститори

София като основен хъб
• С повече от половината от складовите площи в страната, София предлага високо търсене за клас A обекти, стабилни наеми и атрактивна доходност.

Графиката за София показва развитието на наемните цени и ново предлагане за периода 2019–2024 г.
 

Регионално разширение
• Пловдив, Варна и нововъзникващи хъбове като Русе, Шумен и Враца предоставят икономически ефективни възможности за развитие.

Графиките за градовете Пловдив, Варна, Бургас и Русе показват развитието на наемните цени и ново предлагане за периода 2019–2024 г.
Регионалните различия са силно повлияни от специфични икономически фактори във всеки град.

Фокус върху устойчивостта
• Складове с фотоволтаични системи и зелени сертификати привличат интереса на наематели и инвеститори.

Влияние на Шенген и Еврозоната

• Чуждестранни инвестиции: Членството в Еврозоната намалява валутните рискове, улеснява транзакциите и засилва макроикономическата стабилност.
• Повишено търсене на логистика: Интеграцията в Шенген премахва граничните проверки, увеличавайки търсенето на логистични хъбове в София, Пловдив и Варна.
• Ръст на цените на имотите: Подобрената икономическа стабилност насърчава иновациите и по-качествените предложения.
• Развитие на инфраструктурата: Подобряването на транспортните мрежи увеличава свързаността на България с основните европейски пазари.
• Икономически ползи: Разширяването на логистичния сектор създава работни места, стимулира местните индустрии и генерира приходи.

Заключение
България се утвърждава като лидер в индустриалните и логистични недвижими имоти в Югоизточна Европа. Стабилните наеми и продажни цени, съчетани със силна строителна активност, осигуряват благоприятна среда за дългосрочен растеж. Интеграцията в Шенген и Еврозоната допълнително увеличава привлекателността на страната, предоставяйки уникални възможности за глобални инвеститори.

Препоръки към инвеститорите: Фокусирайте се върху проекти с модерна инфраструктура в София и проучете възможностите за развитие в регионалните индустриални паркове. Устойчивостта и иновациите в логистиката ще бъдат ключови за оставане конкурентоспособни на този развиващ се пазар.

За контакт с BGSKLAD
• Телефон: +359 884 606070 - Симен Митев - управител
• Имейл: mitev@bgsklad.bg