Преглед на пазара на индустриални имоти през 2023 година, според нашите представители в столицата

Нашите брокери-консултанти в град София изложиха кратък анализ, изхождайки от професионалния си опит и реалната ситуация „на терен“ през изминалата 2023-та година. Ето какво споделиха те по отделно:

Според нашата колежка от Софийския ни офис – Ива Балджиева – секторът на индустриалните имоти, който включва складови и производствени обекти, продължава да изявява слабо предлагане от страна на наемодателите и увеличено търсене от страна на наемателите. Тенденциите в сектора, които се дължат на икономическите условия (като нарастваща инфлация), развитието на инфраструктурата и спецификата на търсенето на пазара, показват продължаващо нарастване на цените през 2023 година. Нивата на наемите за клас "А" складови площи се стабилизират в средно 5-6 €/кв.м, докато за клас "Б" те са в рамките на 3-4,50 €/кв.м. През годината сделките се концентрираха основно в обхват от 500 до 1 000 кв.м, но имаше и интерес към по-големи площи над 2 000 кв.м. Забелязва се липсата на малки складови и производствени помещения на пазара. Най-голям интерес отново проявиха компании, занимаващи се с бързооборотни стоки, логистика и дистрибуция. Инвестициите в сектора се извършват предимно от местни бизнеси за собствено ползване, като основният интерес е към недооценени имоти. Прогнозите сочат към стабилност на сектора и през следващата година.

Ненчо Кънев обобщи, че през 2023 година пазарът на наемни площи и покупката на индустриални имоти се отбеляза с намалено търсене и опити за оптимизация на разходите от страна на инвеститорите. Тези тенденции се засилиха в началото на второто тримесечие, когато се появи опасност от рецесия. Въпреки това, към края на третото тримесечие на същата година, инфлационният натиск върху пазара на наемни индустриални площи почти не се усещаше и не играеше значима роля в договарянето на наемните условия. Въпреки това, страхът от рецесия продължи да се засилва, поради очакванията за трудности в САЩ и Еврозоната, които може да се прехвърлят и на българския пазар. В резултат на това търсенето на складови и индустриални площи остана ограничено, а инвеститорите изчакваха и наблюдаваха тенденциите. С настъпването на Новата година, опасенията за рецесия в Еврозоната намаляха.

Най-високите цени за наем и продажба на квадратен метър се наблюдаваха около Летище София, където наемните цени достигнаха 8 €/кв.м. В момента цената на земята е висока, определяна от желанието на продавачите, които трудно приемат пазарната логика. Въпреки това, цена от 80 €/кв.м. вече е по-малко отблъскваща при минимален коефициент на застрояване от 1,3.

Цените за наем на клас "А" в София достигат до 8 евро на кв.м, докато тези на клас "Б" са около 4,5 евро за кв.м.

С рязкото увеличение на цените на тока и поддръжката, стана нормално изискването за два гаранционни депозита. Има нарастващ интерес от страна на чуждестранни инвеститори за преместване на бизнеса им в България, но има недостиг на функционални площи. Засилено е търсенето на площи с размери от 200 до 500 кв.м. Предприемачите се насочват към закупуване на собствени бази. Недостигът на площи доведе до увеличение на наемните цени с около 30 %. Има интерес към логистични бази, които предлагат обработка на пратките до следващия клиент.

През 2023 година най-голям интерес привлякоха индустриални площи в сегмента от 300 до 600 квадратни метра, предимно в сгради клас Б, сподели Радослав Конов, представител на БГсклад за град София. Югоизточните райони на София, както и локации като Военна рампа и Бужурище, запазиха своята привлекателност, докато периферните села на северозапад от столицата срещаха по-малък интерес.

Въпреки че бяха реализирани сделки с по-големи площи, те често бяха предназначени като краткосрочни буферни складово-логистични пространства за големи български и международни компании. Фирмите, които развиват бизнеса си през годината и имат нужда от по-големи площи, изглежда не се насочват към този сегмент.

Забелязва се увеличено търсене на площи за производствени нужди във всички сегменти, от 100 до 1 000 квадратни метра. Този растеж може да свидетелства за увеличената активност в производствения сектор.

В сферата на продажбите забелязваме интерес към площи между 1 000 и 2 000 квадратни метра, въпреки че високите цени ограничават броя на реализираните сделки. Инвеститорите, изразяващи интерес, са внимателни към всяко вложение, като търсят баланс между качество и стойност.

Сегашните тенденции на пазара на индустриални имоти в България подсказват за динамична 2024 година със значителни възможности за инвеститори и бизнеси. Тенденциите за търсене на индустриални площи под наем и продажба ще продължат, запазвайки същността си. Интересът към определени сегменти и райони ще остане в сила, но с по-голяма активност и обем на сделките. Ключът към успеха остава внимателното следене на тенденциите и бързото приспособяване към промените в индустриалния сектор. Прогнозите за индустриалните недвижими имоти в България през 2024 година отразяват оптимизъм и възможности за растеж.

През последната година в София бяха успешно реализирани няколко проекта от клас "А", които вече се радват на първите си наематели. Тези проекти са подчертан пример за висок стандарт и качество в индустриалния сектор на града. Отличителната черта на тези проекти е предлагането на гъвкави площи, които могат да отговарят на разнообразни нужди на бизнеса. Складовите площи от 2 000 квадратни метра до 20 000 квадратни метра и нагоре предоставят възможност за разширение и приспособяване на пространството според изискванията на наемателите.

В сегмента на клас В и С бяха завършени няколко успешни проекта, предлагащи складови площи между 150 и 500 квадратни метра. С тяхното прилагане се постигна значително запълване на капацитета, което отразява високия интерес и търсене в този сегмент.

Тенденцията в наемните цени за площи от клас "В" продължава да се стабилизира в интервала от 4 до 5 евро на квадратен метър. В някои случаи наемодателите включват допълнителна такса за обслужване в размер на 0.50 до 1 евро на квадратен метър. Таза такса обхваща услуги като охрана и поддръжка на базите, осигурявайки допълнителен слой на удобство за наемателите.

В сегмента на складовете от клас "А", цените се задържат на по-високи нива, стартиращи от 5.5 евро на квадратен метър и нагоре. На допълнително ниво, задължителна е такса за поддръжка, която се начислява в интервала от 1 до 1.5 евро на квадратен метър. Тази допълнителна такса гарантира висок стандарт на обслужване, включително поддръжка на съоръженията и осигуряване на допълнителни удобства за бизнесите в този клас имоти.

Материал на БГСКЛАД.