Рекордна имотна сделка в България: три логистични парка за 71 млн. евро

Българско-южноафриканската група Lion’s Head купува индустриалните проекти на BPD в София, Варна и Русе

Източник и изображение: http://www.capital.bg

Най-големият индустриален парк, който Lion's Head купува от BPD, e във Варна

Нов играч навлиза в сегмента на индустриалните имоти в България, на който при площите за отдаване под наем лидер е чуждестранна публична компания и има множество местни инвеститори. Lion's Head Investment обяви, че купува три логистични парка - в София, Варна и Русе, от портфолиото на Bulgarian Property Developments (BPD) в сделка за 71.4 млн. евро.

Купувачът е смесено инвестиционно дружество между AG Capital - група компании за недвижими имоти, създадена и ръководена от Христо Илиев, и Old Mutual Property, част от южноафриканска финансова група Old Mutual, която от 179 години се търгува на фондовата борса в Йоханесбург. Продавачът BPD е частна инвестиционна компания, създадена през 2004 г. от Филип Пашов - първата българска компания, листвана на AIM - алтернативния пазар на Лондонската фондова борса. От 2009 г. мажоритарен собственик на BPD с 97% e групата Tavistock на инвеститора Джоузеф Люис, известен най-вече като собственик на британския футболен клуб "Тотнъм".

Сделката е най-голямата в сектора на индустриалните имоти в последните години, а и една от най-големите в сектора от години. Като цена надхвърля покупката на логистичните центрове на "Транскапитал" в София от нидерландско-чешкия оператор на складови площи СТР за цена около 68 млн. евро през 2022 г., която беше и най-голямата сделка на инвестиционния пазар в България за годината. След нея СТР, която е лидер в сегмента си за Централна и Източна Европа, стана и най-големият собственик на логистични площи в България с 94 хил. кв.м.

Офиси плюс логистика

Със сегашната инвестиция Lion's Head, което в момента притежава пет офисни сгради - две в София и три в Букурещ с обща площ 235 хил. кв.м, още с навлизането си в сегмента на индустриалните имоти в страната става вторият най-голям собственик в него със 75 хил. кв.м.

"В офисния сектор вече сме направили, каквото можем. Сградите в Румъния са 100% отдадени под наем дългосрочно. Подновили сме договорите с най-големите ни наематели - Oracle, Deloitte и предстои да го направим с BNP Paribas. В България "Мегапарк" и "Полиграфия офис център" са наети на 96-97%. И за целите на диверсификацията на портфолиото ни от година и половина работим по индустриалния сектор", коментира Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Lion's Head. Тя добави, че компанията ще се развива като регионален инвеститор и при индустриалните имоти. Очаква се скоро да бъде анонсирана сделка в този сегмент в Румъния, а след време - и в Полша.

Сделката за 71.4 млн. евро е най-голямата при индустриалните имоти в последните години

Що се отнася до продавача, получените средства ще позволят на BPD да се фокусира върху проекта си за комплекс от смесен тип - предимно жилища и офиси, на бул. "Филип Кутев" в столичния квартал "Хладилника". От около 20 години компанията е собственик на терена на бившия "Винзавод" от 92 дка в този бързо развиващ се софийски район. По думите на представителите й вакантен парцел за строителство в подобни мащаби в близост до центъра е почти без аналог в която и да е европейска столица.

С помощта на IFC

Покупката частично се финансира с инвестиция на International Finance Corporation (IFC) - част от Световната банка. Отделно има и кредит от Уникредит Булбанк и собствени средства на AG Capital. Правен съветник на купувача по сделката е "Wolf Theiss България".

В края на февруари стана известно, че IFC инвестира в AG Capital 150 млн. евро, за да подкрепи проекти на Lion's Head в България и Румъния. С част от кредита ще бъде рефинансиран офисен проект в Румъния. Другите средства са за създаване на нова платформа за логистични активи в България и Румъния.

Сумата първоначално се отпуска под формата на заем, който после ще бъде трансформиран в собственост (преходно/мецанин финансиране). Затова в Lion's Head говорят за IFC като за нов партньор в допълнение към сегашния им Old Mutual - една от най-старите корпорации в Южна Африка, която присъства в 14 държави, има 3 млрд. евро пазарна капитализация и управлява активи за 65 млрд. евро. Сделката с IFC включва ангажимент новите активи на компанията да бъдат сертифицирани с EDGE - сертификата за зелени и устойчиви сгради на Световната банка.

Сделка за три логистични парка

"Придобиването на BPD е стратегически ход, с който поставяме началото на процес на инвестиране и изграждане на платформа от логистични имоти, която ще се развива под бранда BPD. Купуваме екипа, историята, клиентската база. Под този бранд ще продължим да развиваме портфолиото си в България, Румъния и Полша", допълни Владимир Гюрджиев, групов директор "Логистични проекти" в Lion's Head.

По повод софийския парк на BPD (Изток I и II) той обясни, че тази част на града им е интересна. Локацията е на източната дъга на "Околовръстен път" до Кривина. Това осигурява бърз достъп до централните райони на София и до летището и е между магистралите "Хемус" и "Тракия". Наематели са фармацевтична дистрибутор "Фьоникс фарма"(централен склад), "Софарма трейдинг", Wurth и Jotun и др. Отдаваемите площи са 14 хил. кв.м и на практика всички са наети. Обект на придобиването е дружеството "БПД рингроуд".

Най-големият от трите логистични парка се намира във Варна, където BPD де факто е логистичен лидер. Той предлага над 42 хил. кв.м модерни складови, офис и търговски площи. Локацията е самият град и от нея бързо се стига до всяка негова точка. Базата включва сух склад и складови площи с температурен контрол. Инсталирана е покривна фотоволтаична електроцентрала - като част от ESG стратегията на компанията. В случая Lion's Head купува дружеството "Варна лоджистикс", а отделно като актив придобива и сградата A3, която е част от портфолиото на "БПД Индустриален фонд за недвижими имоти" ЕАДСИЦ.

Като актив от портфолиото на същото дружество със специална инвестиционна цел Lion's Head купува и логистичния център в Русе. Той е с отдаваема площ 13 850 кв.м и се намира близо до "Дунав мост" 1 и границата с Румъния - в единствената модерна индустриална зона на града.

Оборотът на продавания бизнес за 2023 г. по данни на BPD е 12.3 млн. лева с включен ДДС, а през последните години варира между 10.3 млн. лева за 2021 г. и 13.9 млн. лева за 2022 г.

"Купуваме портфолио с много малка част незаети площи. Така че първоначално целта е да запазим добрите отношения с над 50-те досегашни наемателя - сред които компании като Phoenix Pharma, DHL, DB Schenker, Carlsberg, Speedy (Geopost), Wurth, "Софарма" и др.", казва Владимир Гюрджиев. За площите, които ще се строят, тепърва ще се разговаря първо със съществуващите клиенти, за да видят дали ще искат да се разширяват, а после и с други потенциални наематели. Lion's Head планира да изгради около 20 хил. кв.м нови площи на мястото на съществуващи постройки във Варна и 10 хил. кв.м на зелено в Русе.

12.3 млн. лева с ДДС е оборотът на продавания бизнес за 2023 г.

"Това е само началото. Преговаряме и разглеждаме и други активи, които най-вероятно ще бъдат повече земя, която можем да развиваме", каза мениджърът "Логистични проекти".

BPD и теренът на винзавода

"Бяхме потърсени от купувача, който явно е видял потенциал в нашето портфолио. Не сме афиширали, че искаме да се продаваме, но като част от международна инвестиционна компания с над 35 години история, философията е, че няма актив, който да не може да бъде продаден, ако предложената цена си заслужава", обясни Павел Бандилов, директор "Бизнес развитие" на групата BPD и изпълнителен директор на "БПД Индустриален фонд за недвижими имоти" ЕАДCИЦ.

"Основният ни акционер с 97% от капитала е силно независим международен концерн с много активи, така че нямаме притеснения как ще се развиваме занапред. Напротив, сега сме много по-окуражени, защото можем да вложим целия потенциал и ресурс, който притежаваме, в проекта за винзавода, който ще е инвестиция без аналог в София", добави той. Задвижването на това мащабно начинание малко или много е било в зависимост и от завършването на сегашната сделка. "Може би това е една от причините да сме склонни да продадем активите, които имаме, наред с това, че инвеститорът, който дойде, е изключително качествен и цената, която сме договорили, удовлетворява и двете страни", каза още Бандилов.

За проекта в "Хладилника" са в много първоначална фаза на проучване. Искат да създадат премиум продукт и затова работят с чужди консултанти, различни за всеки един етап. Макар градоустройството да позволява да построят между 250 и 300 хил. кв.м РЗП на терена, биха направили компромис с количеството и максимализирането на печалбата в името на качеството.

.................

Цялото съдържание може да прочетете тук: https://bit.ly/3w8WY5D