Складовете у нас между COVID и поскъпващата енергия

Складовете у нас между COVID и поскъпващата енергия

Заради усложненото планиране на разходите инвестициите в стартиране или разширяване на производства се отлагат за средата на годината

Източник: http://www.investor.bg
Колаж: БГСклад

 

Пандемията от COVID-19 е дала своето отражение върху сектора на промишлените имоти у нас. След първоначалната стагнация е започнало преструктуриране на нуждите на наемателите. Засегнатите бизнеси са се свили, а тези от тях, които получиха тласък от пандемията, като логистични компании и интернет магазини, са увеличили значително наемните площи, сочат данни на платформата БГСклад за пазара на складове у нас през миналата година.

През 2022 г. секторът на индустриалните имоти ще бъде изправен пред предизвикателството на повишаващите се цени на енергията. Консултанти на платформата очакват спад на производството заради по-високите цени на горивата, тока и природния газ, а заради усложненото планиране на разходите инвестициите в стартиране или разширяване на производства все по-често се отлагат за средата на 2022 г. Ускоряването на инфлацията също прави инвеститорите по-предпазливи. 

През първата половина на миналата годината търсенето и сделките при наемите на индустриални имоти в страната са били съсредоточени в диапазона от 200 до 500 кв. м, а през втората половина той се е разширил до между 400-800 кв. м. Търсенето и сделките на обекти с площ над 1000 кв. м е било малко, а наемателите са правили заявки предимно с проучвателна цел, за да прецизират дали условията към момента са по-добри, за да опитат да влияят за понижаване на цените при преговори с наемодателите, коментира Симеон Митев, създател и собственик на специализираната платформа за индустриални имоти.

„Реализираните сделки бяха основно за обекти клас Б за прилични помещения с добра локация. Но имаше и изключения. Професионално изградени складове клас А на добра логистична позиция в различни градове от София и Пловдив запазиха цените си“, отбелязва Митев.

Цените на наемите в страната миналата година са варирали между 2 и 3,5 евро на кв. м, а за София нивата са достигнали между 2,5 и 4 евро на кв. м

При покупко-продажбите интересът е бил насочен предимно към обезценени имоти, които са започнали да излизат на пазара. „Търсеха се главно имоти за покупка на цени, които предполагат възвръщаемост от седем до девет години. Имаше много високо оферирани имоти от собственици, повлияни от по-силния ръст на цените в жилищния сектор. Трябва да подчертая, че кривите при повишаването на цените на жилищата и на индустриалните имоти не са успоредни – при вторите увеличението е много по-плавно в сравнение с ускорението при първите“, отбелязва Митев.

Миналата година е била добра за покупките на терени и дори е имало случаи излезли скоро на пазара оферти да се реализират за една-две седмици. Това е особено валидно за Пловдив, където търсенето на терени през 2021 г. е нараснало, а предлагането е намаляло. „Това бяха имоти с ненадвишени пазарни цени и разумни собственици“, подчертава Митев.

Ето и какво показват данните на БГСклад за състоянието на пазара на индустриални имоти в по-големите градове у нас:

София

По отношение на продажбите пазарът в столицата през миналата година се е характеризирал с рязко нарастване на търсенето и слабо предлагане на имоти за продажба. „При предварителни разговори с клиенти пандемията не беше споменавана като фактор при определяне на параметрите на търсените обекти и мащаба на растеж. Най-голямото им притеснение, което ги ограничава в инвестиционните им намерения, е липсата на работна ръка. Тази липса определя и ограниченията при търсенето на имоти“, коментира Ненчо Кънев от БГСклад в София.

Приоритет в София имат имотите в близост до развит градски транспорт, но предлагането на такива е много слабо, а цените са двойно по-високи. Инфраструктурата остава определяща при избора на имот, като се предпочитат локации в близо до магистрали и лесен достъп на камиони. „Забелязва се ръст в търсенето на производствени помещения за сметка на чисто складовите. Има заявен интерес към производствени площи от западноевропейски компании, които оценяват много положително даденостите на България пред родните им страни“, отбелязва Кънев.

Сред вероятните причини за повишаването на интереса към покупка на производствено-логистични площи през миналата година Радослав Конов от БГСклад в София посочва намаляващите лихви по ипотечните кредити и по депозитите. „В същото време предвид високите цени на строителните материали и най-вече на металите построените производствено-складови сгради стават по-рентабилни от построяването на нови. Затова голяма част от продавачите завишиха продажните цени или предпочетоха опцията отдаване под наем предвид стабилните и високи наемни цени“, отбелязва Конов.

Най-търсените за покупка индустриални площи през 2021 година са били съсредоточени в сегмента от 500 до 1000 кв. м, като най-предпочитани остават южните и източните райони на София.

В столицата сделките за наеми са се реализирали в диапазон от 300 до 3000 кв. м, а от последното тримесечие на миналата година се наблюдава търсене на по-големи складови площи, коментира Ива Балджиева, представител на платформата в София. Тя очаква тенденцията да се запази и през 2022 г. 

Наемният пазар е бил повлиян от повишените разходи за покупка на земя, липсата на подходящи парцели за строителство в градска среда и повишената цена на строителство. „Рязко се разграничиха в търсенето обособените в стари сгради складове и новите обекти, отговарящи на всички изисквания. Достъпът, скоростта на обработка на товарите, понижените експлоатационни разходи, възможността за проследимост и предвидимост обърнаха търсенето към модерни бази въпреки значително по-високата наемна цена“, отбелязва Кънев.

Конов отчита стабилен ръст на сделките за наем с над 20% спрямо 2020 г. Заради големия брой сделки с наеми предлаганите площи постепенно са намалели и в момента търсенето в основния сегмент индустриални имоти от 200 до 500 кв. м е по-голямо от предлагането. Сделките за наем са се сключвали с цел подобряване на условията, оптимизация на разходите, както заради нуждата от допълнителни площи. Най-много сделки са сключени в районите около бул. Цариградско шосе, бул. Ботевградско шосе, „Дружба“ и НПЗ Искър.

Конов казва, че освободени заради COVID кризата складови площи не след дълго са били наети отново, но на нови, съобразени с пазарните наемни цени. Породената от коронавируса тенденция през 2020 г. да се търсят складови площи, подходящи и сертифицирани за съхранение и търговия с лекарствени средства, медицински изделия, хранителни добавки и хранителни продукти, е продължила и през 2021 г. Голямото търсене е довело до голям брой сделки в сегмента от 200 до 500 кв. м, където в момента се забелязва недостиг на складови площи, отбелязва Конов.

Той очаква плавният и стабилен ръст на реализираните сделки през 2021 г. да продължи и през 2022 г., а овладяването на политическата и здравна криза до доведе до ръст на инвестициите в индустриалния сектор. „Предвид покачващите се цени на горивата, електроенергията и природния газ през 2022 г. очаквам спад и съкращаване на производството в България за сметка на внос от изток. Това ще доведе до ново покачване в търсенето на складови площи за сметка на производствените“, прогнозира Конов.

Пловдив

Пазарът на индустриални площи и складови бази в града през 2021 г. е бил съсредоточен в сделките за покупка на терени и на изградени бази с производствени и складови обекти. Квадратурите са варирали между 1000 и 10 хил. кв. м в индустриалните зони в Пловдив и в периферните индустриални зони. „Интересът на купувачите бе насочен основно към закупуване на готови за ползване сгради, а също и на имоти с наематели и действащ бизнес“, коментира Атанас Ласков от БГСклад в Пловдив.

В същото време наемният пазар в града е бил сравнително слаб през миналата година в сравнение с 2020 г. заради приоритетното търсене за закупуване на имот. „Наличието на свободен капитал при много инвеститори даде възможност за раздвижване на пазара в кратки срокове и финализиране на сделки в рамките на изтеклата година“, казва Ласков.

Според него много собственици на обекти за продажба в Пловдив са повишили цените до нереално високи нива, увлечени от растящите цени на жилищното строителство, подкрепено от инфлацията и поскъпването на стоки и материали. Тези цени са се оказали непосилни за пазара. „Това наред със задаващата се криза с цените  на тока и газа, залага тенденция за отдръпване на инвеститорите през новата година и охлаждане на пазара“, казва Ласков. И допълва, че това ще балансира цените.

Пандемията не е повлияла на желанието на инвеститорите да защитят парите си чрез покупко-продажби на индустриални имоти. Сделките обаче са се случвали не на всяка цена.

Варна

В морската столица продажбите на търговски обекти, складови площи и строителни терени са се реализирали основно през второто и третото тримесечие на 2021 г., а в началото и в края на годината общият брой на започнатите сделки е бил значително по-малък.

„След пика на кризата през зимата на 2020 г. в момента отново промишленият сектор е най-потърпевш, но този път от повишаващите се цени на енергията. Заради усложненото планиране на разходите инвестициите в стартиране или разширяване на производства все по-често се отлагат за средата на 2022 г., което отново понижава броя и мащаба на продажбите през зимния период“, коментира Тони Танев, представител на БГСклад във Варна.

Инфлацията обаче е направила някои от надценените до момента бизнес имоти реално продаваеми и Танев отбелязва, че интерес към разглеждане на оферти не липсва. Изчерпването на градските строителни терени е върнало интереса на инвеститорите към сделки в периферни стопански землища в западна посока, предимно отдалечени на не-повече от 10 минути път от Варна.

Наемният пазар на складови и промишлени площи в града е останал стабилен през миналата година от гледна точка на цени и не се очакват колебания в нагласите на активните участници. „Наемателите все по-уверено се ориентират към оптимизация на режийните разходи, с повишен интерес към енергийноефективни обекти, предимно новопостроени. Търсенето е насочено към съвременни складови площи, а предлагането на новопостроени през последната година обекти донякъде балансира пазара и предпазва от изостряне на недостига на нови търговски и складови бази“, казва Танев.

Но допълва, че ускоряването на инфлацията е накарало част от търговците да оптимизират заеманите площи. Не са единични случаите на закриване или редуциране на регионални представителства и дистрибуторски складове и магазини от търговци от Централна и Западна България. През последното тримесечие на 2021 г. са били освободени редица складове с отлични параметри в търсения формат от 300 до 500 кв. м. Очаква се през зимата площите да се реализират с наематели предимно от варненския регион. Интерес има и от търговци от Югоизточна България.
„Отчитаме масово значително увеличение на необходимото време на наемателите за избор на промишлени помещения и сключване на сделка“, казва Танев.

Той допълва, че през миналата година пазарът на бизнес имоти във Варна плавно се е възстановил от охлаждането заради COVID ситуацията с възстановяване на инвестиционния интерес и броя на сделките близо до нивата от 2019 г. Сега обаче ускоряването на инфлацията отново предизвиква повишено внимание и пасивност в инвестиционните намерения. „Промишленият сектор в региона масово работи с намалени мощности и с повишаваща се продуктова себестойност. Логистичните дейности бележат плавен ръст и вече търсят разширяване, разрастват се също и локални дистрибутори предимно в сегмента хранителни продукти“, казва Танев. И допълва, че в някои сектори на вноса има все повече затруднения, породени както от нарушените вериги на доставка, така и от устойчивото повишаване на цените на енергоносителите.

„Оптимизацията на оперативните разходи вече е все-по забележимата цел на клиентите при наемане и покупка на търговски и промишлени имоти. Редуцирането на броя на заемани бизнес обекти се превръща в устойчива тенденция“, отбелязва Танев.  

Според него в средата на повишаващи се разходи през тази година инвеститорите ще обръщат по-голямо внимание на етажната планировка и ще избягват обекти с ненужни и непълноценни пространства, създаващи неоправдани оперативни разходи. „Редуцирането на броя на заеманите бизнес обекти се превръща в устойчива тенденция, водеща до окрупняване на наетите площи в по-малко на брой, но по-големи по площ складове и магазини“, коментира Танев.

Той очаква сделките за придобиване на имоти да се реализират бавно, внимателно и обосновано и допълва, че реалистичните очаквания на спекулативните инвеститори в търговски и промишлени площи вече са за нива на възвращаемост от половин процент на месечна база. 

Бургас

Интересът за наемане на индустриални имоти в Бургас и региона през първото тримесечие на миналата година е бил слаб. Осъществени са множество огледи с чужди фирми, предимно от Турция и Русия, но преговорите с тях вървят бавно и несигурно.

„След началото на април нямаше никакво движение на пазара на индустриални имоти. Запитвания за консултации имаше само от инвеститори, които искаха съвет какви складове или хладилни камери да строят. Търсеха се помещения под наем с по-малка квадратура от 100 до 300 кв. м, каквито липсват на пазара“, казва Валентин Косев от БГСклад в Бургас.

Според него наемателите са предпазливи, а активността им е ниска. „Това се дължи както на несигурността колко време ще продължи пандемията, така и на икономическата обстановка по Черноморието – по-малко туристи при големите хотелиери и по-малко търсене на стоки заради затварянето на заведенията“, коментира Косев.

При наемодателите в Бургас има повишено предлагане, защото някои от наемателите са затворили бизнеса си временно или постоянно. В града са построени няколко нови обекта с площ от 400 до 800 кв.м, но няма предлагане на малки складове от 100 до 200 кв. м. „Там може да има потенциални клиенти при извънредна ситуация“, смята Косев.

Въпреки намалялото търсене през миналата година обаче той е оптимист за тази година, тъй като според него бизнесът се стреми да си върне активността, а това води до търсене на промишлени помещения за наем и покупка. Косев очаква все по-голямо предлагане на индустриални имоти в социалните мрежи.

Стара Загора

През миналата година пазарът в града е бил доминиран от търсенето на складови помещения ново строителство. Купувачите са били два вида – инвеститори с цел отдаване под наем или търсещи за собствено ползване. Цените в Стара Загора варират от 480 до 580 евро на кв. м в зависимост от местоположението, комуникациите и други критерии.

„През последните месеци се наблюдава повишено търсене на складови помещения за покупка. Купувачите са основно малки компании на местно ниво, търсещи обекти с цел отдаване под наем. Като причина се изтъква променящата се международна финансова обстановка и недоверието в банковите институции“, коментират Михаела Лесова и Васил Василев от БГСклад в Стара Загора.

На наемния пазар в града търсенето е било насочено предимно към по-малки складови помещения с площ от 100 до 200 кв. м, като задължително условие на наемателите е било те да разполагат с офис част или малък шоурум. Цената на новите складови помещения под наем в Стара Загора е между 2 и 3 евро на кв. м. Търсенето на складове под наем е от големи български или чуждестранни компании.

Според Лесова и Василев коронавирусната ситуация е повлияла положително на търсенето на промишлени помещения ново строителство в Стара Загора. „Причината е в повишението с над 10% на цените на жилищата в града. Това доведе до пренасочване на търсенето на купувачите с цел инвестиция от жилищни в индустриални имоти с площ около 200 кв. м“, коментират консултантите.

Те очакват през 2022 г. пазарът на индустриални имоти в Стара Загора да се развива в условията на преобладаваща несигурност. „Цените на строителните материали растат непрекъснато и това притеснява инвеститорите, които биха вложили в изграждането на индустриални помещения. Развитието на индустриална зона „Загоре“ провокира търсенето на промишлени площи в периферията на града“, коментират Лесова и Василев.

Велико Търново

Здравната криза не се е отразила съществено на пазара на бизнес имоти в града, а нивата на търсене на търговски, складови и индустриални площи са се запазили през миналата година. Липсата на нови проекти обаче ограничава предлагането, казва Любомир Филипов, представител на БГСклад във Велико Търново.

При покупко-продажбите се търсят основно празни терени с площ между 1000 и 2000 кв. м или терени, граничещи със собствени, с цел окрупняване, реорганизация и повишаване на производителността. Цените продължават да растат, като към момента варират между 70 и 100 евро за кв. м. „В последно време в района се отчита засилен инвеститорски интерес към закупуване на окрупнени терени за изграждане на фотоволтаични паркове с мощности над 1 MW“, отбелязва Филипов.

На наемния пазар на складови площи цените се запазват заради липса на нови или на свободни стари обекти, като варират между 3 и 4 евро на кв. м без ДДС. Търсят се за наемане предимно компактни търговско-складови обекти с комерсиални локации.

Видин

И през 2021 г. в града и региона няма нито едно запитване за продажби. Приоритетно е наемането на помещения, съобщават Бисер Първанов и Деян Димитров от БГСклад във Видин.

На наемния пазар засилено търсене има на складови помещения от типа склад с рампа с обособени санитарни възли и лесен достъп на тежкотоварни автомобили. Такива обекти обаче почти липсват, а ако ги има, са заети от зърнопроизводители или от куриерски фирми. Близостта на града до моста Видин-Калафат е определяща за този интерес, казват консултантите.

Фирмите търсят складове за съхранение на суровини от различен вид, като основните им изисквания са за големи площи над 500 кв. м.

Първанов и Димитров не очакват разрешаване на енергийната криза в Европа през първото полугодие на тази година, но се надяват на адекватна държавна политика за подпомагане най-вече на малките и средни фирми. „Именно те биха раздвижили пазара в северозападния регион“, отбелязват те. И допълват, че заради енергийната криза в момента малките и средни фирми издъхват и да на предела на платежните си възможности.

Плевен

Пазарът на индустриални имоти в града се движи основно от инвеститори на местно ниво, които развиват успешен бизнес, а през 2021 г. няма промяна в нивата на търсене и предлагане. „Намират се добри предложения на индустриални имоти, но интересът е слаб и инцидентен, почти няма сделки за подобни имоти, особено от външни инвеститори“, коментира Ангел Иванов от БГСклад в Плевен.

„В процес на изграждане са магистрала „Хемус“ и свързаната с нея местна инфраструктура, като считаме, че с тяхното изграждане се отстранява основно препятствие за транспортна достъпност до региона. Тяхното забавяне вероятно ще се отрази и на интереса през 2022 г.“, допълва той. Иванов определя като предимство на региона големия брой урбанизирани индустриални площи, които са готови да бъдат използвани веднага. 

Наблюдава се интерес към терени за изграждане на фотоволтаици, но ценовите нива не отговарят на предлагането и все още сделките са трудни, а разликата между търсене и предлагане е осезаема, допълва той.

На наемния пазар цените стигат до около 3 евро на кв. м за нови и съвременни площи. Наблюдава се недостиг на малки помещения за услуги, ремонти и хладилни обекти. Наемните нива се запазват, но както при покупко-продажбите сделките са основно на местно ниво, а търсенето от външни инвеститори е спорадично. Търсят се предимно малки обекти за наемане с площ от 100 до 500 кв. м, с достъпна локация с цел удобен достъп до централната част на града.

Търсенето е основно от местни компании, които се нуждаят от нови складови площи заради ръста на електронната търговия. Не липсват запитвания и от компании, които търсят нови локации за позициониране на собствено дейност или развиване на ритейл паркове. Те обаче се натъкват на препятствие заради недобрата подготовка на местната власт, недобро градоустройство и липса на данни и предвидими срокове.

Русе

Още през пролетта на 2021 г. търсенето на производствени и складови площи за покупка в града е отбелязало много голям ръст. Според Юрий Дудев, представител на БГСклад в Русе, основна причина за това са по-изгодните условия за кредитиране на банките. Въпреки повишеното търсене обаче до реални сделки се е стигало много рядко, тъй като все още предлагането на индустриални имоти е на цени, които значително превишават възможностите на купувачите.

При производствени и складови площи под наем през 2021 г. търсенето значително е превишавало предлагането. Причината е, че през последните години в Русе почти липсват инвестиции в ново строителство на индустриални имоти. Значително се е увеличило търсенето на складови площи над 5000 кв. м. Интересът на инвеститорите в индустриални имоти в града е свързан повече с наемане, отколкото с покупка.

Шумен

До септември търсенето на големи нови и стари складове в града е спаднало почти наполовина заради неустойчивото развитие на бизнеса вследствие на продължаващите вълни на заразата с COVID-19. Търсенето на складове е било съсредоточено основно в обекти с малка квадратура от около 50 кв. м и епизодично от 100 до 150 кв. м, а интересът е идвал предимно от местния бизнес. Цените на подобни обекти се запазват на нива от 5 лв. на кв. м без ДДС. „При обявяване на имоти на по-ниска цена и по-малка квадратура интересът се засилва, но собствениците на нови модерни складови бази засега не са склонни да влагат средства да ги раздробяват“, коментира Катя Белчева от БГСклад в Шумен.

В края на 2020 г. и началото на 2021 г. са продадени четири склада висок клас на цена от 500 евро на кв. м. Купувачите са местни бизнесмени. През първите шест месеца от 2021 г. са продадени и няколко терена за строителство на нови производства предимно в областта на обработката на метали, производството на дограми, ел. компоненти, строителни борси. „В една от развитите индустриални зони се продадоха два терена на цена от 100 евро на кв.м без ДДС, като купувачите предвиждат да строят автосервиз и производство на дограми“, казва Белчева.

Тя отбелязва, че през последните три месеца от 2021 г. с голямото поскъпване на тока и газа е имало раздвижване в търсенето за покупка на складови и хладилни бази в Шумен. „Имаше желание за спекулативно купуване на бази с наематели, за да е сигурна възвръщаемостта на инвестицията. Някой продавачи оттеглиха офертите си. От друга страна, непрекъснато се предоговаряха наемите. Инвеститорите станаха несигурни и нерешителни. През последните три-четири години не се беше случвало складове клас А да стоят без наематели повече от шест месеца“, казва Белчева.

И допълва, че с мотото, че „всичко се продава зависи каква е цената“, в Шумен и региона има какво да се купи. „Нестабилността на цените на газа и тока и загубите вследствие на това правят прогнозата за пазара на производствено-логистични и индустриални имоти много трудна“, допълва тя.

Пазарджик

Запитванията и търсенето в града на големи площи и терени за покупка е силно ограничено, а когато ги има, бюджетът на купувачите рязко се разминава с цените, които търсят продавачите, казва Стоян Фингаров, представител на БГСклад в Пазарджик.

Това обаче не е попречило на собствениците на имоти да повишат офертните цени заради повсеместното увеличаване на цените на суровините и материалите. В резултат на това купувачите са заели изчаквателна позиция. „Все по-често обаче се случват сделки с имоти предлагани от частни съдебни изпълнители и банки, като в доста случаи цените са под пазарните“, казва Фингаров.

При наемите цените също плавно се покачват, като търсенето е предимно на площи между 100 и 400 кв. м за малки производства и складова дейност. В Пазарджик и региона интересът към наемане на индустриални площи е по-голям от този за покупка заради по-голямата инвестиция при придобиването на имот и последващите ремонтни дейности, свързани с привеждането му в готов за експлоатация вид.

Преобладаващите клиенти са предимно от секторите на търговията и услугите и донякъде малките производства от хранително-вкусовата промишленост. В по-големия процент от запитванията рядко се стига дори до реални огледи.

Предлагането е предимно на стари, малки и по-големи площи, а нови складови и производствени сгради, отговарящи на нормативните изисквания, липсват. „Често като алтернатива на градските имоти запитванията и интересът на клиентите се насочва и към близките села в региона, обикновено към бившите стопански дворове, с оглед по-ниските ценови нива на имотите, но и там сделките са епизодични“, казва Фингаров.

Той очаква леко раздвижване на търсенето и предлагането на индустриални имоти през 2022 г., тъй като заради икономическите затруднения много фирми ще отдават или продават имотите си.

........

Оригиналната статия може да прочетете тук: https://bit.ly/350Ns6P

Адрес

град София

бул. България 53, Търговски център, ет.3

моб.: +359 884 60 60 70

Facebook