Таня Косева: Влизането в еврозоната ще раздвижи пазара на бизнес имоти
Таня Косева: Влизането в еврозоната ще раздвижи пазара на бизнес имоти
Най-голямата сделка за изминалата година е за 3 логистични парка от Lion's Head
Източник и изображение: https://www.mediapool.bg/
Автор на статията: Лили Границка
Таня Косева-Бошова - управляващ директор и партньор в Lion's Head и Park Lane Developments Сн. Личен архив
През последните години пазарът на бизнес имоти не лети като този на жилищните в България. След пандемията от коронавирус възстановяването върви бавно и мъчително в условията на политическа нестабилност, слаб икономически растеж и съответно липса на инвеститори.
Добрата новина е, че - макар и плавно, се наблюдава ръст на сделките от 2021 г. насам, сочат данните на консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton. През 2021 г. са реализирани сделки за 176 млн. евро, за 2022 г. - 270 млн. евро, за 2023 г. - 190 млн. евро и за 2024 г. - 360 млн. евро.
По този повод разговаряме с Таня Косева-Бошова, която има над 20 години управленски опит на пазара на бизнес имоти в Югоизточна Европа. Кариерата ѝ започва като шеф на българския клон на Colliers International, преминава през Landmark Property Bulgaria и European Trade Center, а днес е управляващ директор и партньор в Lion's Head, в чието портфолио са офис сградите "Мегапарк" и "Полиграфия Офис Център" в София, "Орегон Парк" в Букурещ и логистични паркове в София, Варна, Русе и Букурещ, чиито активи се оценяват на около 440 млн. евро. Представлява и Park Lane Developments, чиято амбиция е да изгради десет ритейл парка в България.
"Различните сектори на пазара на бизнес имоти се развиват различно, но общо през последните години пазарът е слаб. Влизането на България в Шенген и предстоящото ни членство в еврозоната са позитивни новини за бизнеса и очаквам пазарът да се раздвижи през следващите години", заяви тя.
Зоната около The Mall и "Арена Армеец" в София се очертава като перспективна за нови офис проекти, докато при търговските площи ритейл парковете са атрактивни за инвестиции, посочи Таня Косовева-Бошова. Тя допълни, че най-голямата сделка при бизнес имотите е покупката на три логистични парка от Lion's Head за 71.4 млн. евро.
Офис площите
"Офис секторът пострада най-силно от пандемията на коронавирус. Наложи се много хора да работят у дома. През изминалата 2024 година пазарът расте слабо и е движен основно от подновявания на договори и премествания. Новите проекти на българския пазар са малко. В момента се реализират няколко в горната част на столичния булевард "България" (Abacus Business Center -2) и около "Парадайс център", въпреки трудностите със задръстванията. Там строим "Айя бизнес център", коментира Таня Косева-Бошова.
Нейните очаквания са районът около бул. "Цариградско шосе" да стане "интересна дестинация" заради изграждането на метрото, което е в ход. "Това е тази част, която свързва зоната около The Mall и "Арена Армеец". Липсата на удобен градски транспорт до момента е причината компаниите да не инвестират в този район, но сега очакваме нови проекти", посочи Таня Косева-Бошова.
И ако новите офис проекти все още са малко, то пазарът на отдаване на офиси под наем остава стабилен.
"Вече не се наемат огромни площи, както беше в периода преди Covid кризата. Тогава се търсеха заради големия икономически растеж. Сега бизнесът е доста по-предпазлив, но пък търси качествени офис площи. Наемният пазар на офиси се движи основно от премествания на компаниите. Има и подновяване на стари договори. Част от фирмите остават където са, но оптимизират площите и инвестират в по-добри условия, за да върнат служителите си обратно в офиса. Имаме наематели, които задължават служителите си да се върнат в офисите. Имаме дори компании, които наемат нови служители, само ако те ще работят в офис", каза Таня Косева-Бошова.
Тя признава, че връщането на хората в офиса, след като свикнаха да работят онлайн от дома, е трудно начинание. Но глобално погледнато тенденцията се обръща. "Сега всички големи международни компании призовават служителите си, а някои дори заповядват да са поне три дни в офиса. Затова качеството на офис средата вече е много важна", посочи Таня Косева-Бошова.
По тази причина наемателите инвестират в зони за забавления, за релакс, хубава кухня, фитнес. Така ако преди водещият критерий беше цената на офиса, сега най-важното е неговото качество.
Данните на Cushman&Wakefield Forton показват, че наемните цени на офис площите в София остават стабилни, като за първокласните се движат между 14 и 17 евро/кв.м месечно.
Нов играч при търговските паркове
Ритейл парковете са новата мода при търговските площи през последните години. Пандемията от коронавирус даде тласък за развитието на тези проекти. По време на Covid кризата търговските паркове не бяха затворени за посетители за разлика от моловете. Високата инфлация също допринесе за растежа им. Вдигането на цените накара хората да се насочат към бюджетни стоки, а наемателите в ритейл парковете са предимно дискаунт вериги като Lidl, Pepko, Kik, Sinsay и т.н. "Времето на бързата мода - купуваш нещо евтино, което го сменяш често, а не го носиш 10 години. Това е съвременната теория за пазаруването", коментира Таня Косева-Бошова.
Конкуренцията в този растящ сегмент на пазара се увеличава, след като към двата основни играча - "Тринити кепитъл" (XOPark ) и "Видеолукс холдинг" (Holiday Park), ръкавицата хвърли и още едно българско дружество - "Парк Лейн Дивелъпмънтс" (Park Lane Developments). То успя да привлече чуждия инвеститор Mitiska REIM. От основаването на белгийската компания през 1990 г. днес в портфолиото на фонда са 92 имота с брутна отдаваема площ около 1.2 млн. кв.м в Белгия, Холандия, Франция, Германия, Испания, Португалия, Румъния, Полша, Чехия, Словакия.
"Плановете ни са да изградим 10 търговски парка в България през следващите години, които да управляваме и след това да ги продадем. Два от тях са в София - в кв. "Хаджи Димитър" и ж.к. "Надежда" и тяхното строителство е планирано да започне през тази година. Работим и по още три ритейл парка. Концепцията ни е всичко на една ръка разстояние - най-много 15 минути от дома. Идеята за 15- минутния град е глобална тенденция, защото хората нямат време. Целта е така да организираме ежедневието си, че за 15 минути да стигаме навсякъде - до работа, до магазини, до детска градина, до училище, до поликлиниката. Целта ни е да привлечем хората от квартала. След работа или през почивните дни да отидеш с колата или пеш до търговския парк и да пазаруваш всичко, каквото ти е необходимо", обясни Таня Косева-Бошова, която ръководи проектите на "Парк Лейн Дивелъпмънтс".
И ако трендът при ритейл парковете е нагоре, то при моловете почти няма нови проекти. Последните големи чужди инвеститори бяха южноафриканските фондове, които изкупиха голяма част от моловете у нас преди седем години. Оттогава се очаква и NEPI Rockcastle да рестартира проекта си за нов голям търговски център в Пловдив. Обявената навремето инвестиция беше за над 140 млн. евро за 157 хил. кв. м разгърната застроена площ, от които 57.7 хил. кв. м отдаваема площ. Дали молът ще се случи през 2025 г. предстои да разберем.
Към момента единствените, които инвестират в молове, и то действащи, са българи. През 2023 г. "Тринити Кепитъл" и AP Capital купиха MegaMall в столичния квартал "Люлин" за около 20 млн. евро, а през изминалата 2024 г. в портфолиото си "Тринити Кепитъл" в съдружие добави и първия мол в страната - Park Center Sofia (София Сити Център - първото му име бел. ред.). Сделката се оценява на около 35 - 40 млн. евро на пазара на бизнес имоти. Търговският център смени собствеността си за четвърти път, откакто е пуснат в експлоатация през 2006 г. и беше придобит от българското дружество "Ти Ес Ейч инвестмънт" (TSH Investment), в което с равни дялове са "Тринити кепитъл" на Тенчо Шиков и Стоян Колев и пловдивската "Хъс инвест" на братята Иван и Александър Асенови.
Инвестициите на "Тринити Кепитъл" в бизнес имоти започнаха първо с ритейл паркове. Компанията купи пърия търговски парк у нас - "Джъмбо Плаза" в София и управлява още три в Ямбол, Хасково и Пловдив. През изминалата година предприе мащабна кампания по ребрандиране на търговските си паркове под новото име "XOPark". Компанията навлезе и в сегмента на бързооборотните стоки, като стана акционер в БГК АД - дружеството, което управлява и развива веригата магазини Minimart.
"Развитието на ритейл парковете през последните години върви добре, защото оборотите в търговията са големи и всички са много доволни", отбеляза Таня Косева-Бошова. Тя допълни, че освен това "инвестицията в един мол е много голяма, докато в търговския парк е значително по-малка, защото е на един етаж от сглобяеми пана". "С парите за един мол може да направиш 10 търговски парка. Освен това няма ги проблемите с паркирането, което в мола, може да ти отнеме часове в час пик например", посочи Таня Косева-Бошова.
Наемните цени на търговските площи през изминалата година отбелязаха плавен ръст. В моловете достигнаха 42 евро/кв.м (с 5 евро нагоре на годишна база), а в търговските паркове 12 евро/кв.м, показват данните на Cushman&Wakefield Forton за третото тримесечие на 2024 г.
Индустриални имоти - най-голямата бизнес сделка за 2024 г.
Най-голямата сделка при бизнес имоти през изминалата година е придобиването на три логистични парка от Lion’s Head Investments за 71.4 млн. евро. Това е съвместната инвестиционна компания между българския холдинг AG Capital и Old Mutual Property - част от южноафриканската финансова група Old Mutual, която се търгува на фондовата борса в Йоханесбург. Тя притежава пенсионен фонд, застрахователно дружество, недвижими имоти и шопинг молове.
"С придобиването на логистичните паркове Lion’s Head Investments навлиза в нов сегмент на пазара на бизнес имотите и ставаме втория по големина собственик на индустриални имоти в България с площ от 75 000 кв.м в София, Варна и Русе. Във Варна планираме да изградим поетапно още няколко сгради, защото има място. Освен това Lion’s Head купи 150 000 кв. м земя и в Букурещ и започваме да строим и там складове през 2025 г. Фокусът ни е насочен към терени в столицата, а не край нея като Елин Пелин например. Онлайн търговията се развива и търговците искат да съкратят пътя на стоката до магазина, защото времето е пари", посочи Таня Косева-Бошова, която е управляващ директор и партньор в дружеството.
Lion’s Head Investments е собственик още на офис сградите "Мегапарк" и "Полиграфия Офис Център" в София и "Орегон Парк" - три офис сгради в Букурещ с обща площ от 235 хил. кв.м.
Номер едно на пазара на индустриални имоти у нас е нидерландско-чешкият оператор на складови площи CТР. През 2022 г. компанията купи два логистични центъра на "Транскапитал" в София - 94 000 кв.м за 68 млн. евро. Обявеният тогава план на компанията беше да инвестира 150 млн. евро в разработването на над 200 000 кв.м първокласни складови площи в България в рамките на следващите две години. За разлика от българските предприемачи в сектора, които строят складове предимно по поръчка на клиента, нидерландско-чешкия оператор строи спекулативно. CТР купува земята, строи складове, след което ги отдава под наем.
Наемните цени на модерните логистични площи се движат между 5.30 евро/кв.м и достигат до 6.50 евро/кв.м месечно, показват данните на Cushman&Wakefield Forton.
Инвеститорите
"Влизането на България в Шенген е добър сигнал, защото пътят към Западна Европа се съкращава, времето за чакане по границите отпада и това улеснява търговията. Сега чакаме влизането и в еврозоната. Това са позитивни сигнали за международните инвеститори. Показва, че България е нормална държава. Чуждите инвеститори искат сигурност, искат предвидимост и колкото по интегрирана е системата ни към международните институции, толкова по-добре. Финансистите оценяват това", коментира Таня Косева-Бошова кога отново ще се върнат чуждите инвеститори у нас.
........
Цялото съдържание може да видите тук: https://bit.ly/4j8eFG4