Търсенето на индустриални имоти в България расте, но сделките намаляват

Растящи цени и липса на инфраструктура създават напрежение на пазара на складове и цехове в страната

Източник и изображение: https://www.capital.bg/
Материал на БГСКЛАД

Из цялата страна посредници при сделки с индустриални имоти отбелязват покачване както на наемните, така и цените за продажба на логистични и складови бази. Търсенето запазва темп или расте в някои градове, но обемът на сделките спада. Причините са няколко - ръстът на цените, недостатъчното предлагане, ограничените свободни площи за строеж на нови сгради и политическата нестабилност в страната, която отблъсква инвеститори. Според представителите на "БГСклад" - платформа за търговия с индустриални имоти, създадена от Симеон Митев, която има мрежа в цялата страна, се наблюдава ръст в търсенето на малки складови площи (до 200 кв.м). В много градове - например в Пловдив, Бургас, Плевен, търсенето на този тип по-малки складови площи остава водещо, тъй като компаниите намаляват капацитета си или не могат да поемат по-големи площи заради нарасналите цени.

В градове като Стара Загора, Шумен, Враца се чувства недостиг на нови и модерни индустриални сгради с нужната инфраструктура (рампи, маневрени зони и пр.). Наличните стари сгради често не отговарят на съвременните изисквания на наемателите. В допълнение ценовата разлика между предлагане и търсене затруднява сделките. Това е особено видимо в градове като Пазарджик и Видин. Там разминаването между очакванията на собствениците на имоти и желаните цени от наемателите или купувачите затруднява реализирането на сделки, което води до застой на пазара.

София

Търсене на индустриални и логистични имоти в София има, но обемът на сделките от началото на годината е в рецесия, казват представителите на "БГСклад" на софийския пазар. Изискванията са добре известни на пазара - представителни помещения с удобен достъп. Но сделките се забавят от допълнителни изисквания, свързани с увеличаващите се цени, както при продажбите, така и при наемите.

Според експертите в София най-търсени са помещения с площи между 1000 и 5000 кв.м. Забелязва се и търсене и на имоти до 500 кв.м, които влизат в полезрението на малки или тепърва стартиращи компании. Горещите райони продължават да са в периферията на града: по "Ботевградско шосе", Казичене, районите около летище София и особено в близост до магистрали и ключови пътни артерии около София.

Проучване на "БГСклад" показва покачване на строителните разходи (варират от 250 до 1000 евро на кв.м) и при наемите (от 30% до 60%). Експертите го обясняват с глобалната инфлация, проблемите във веригите на доставки, но и с ръста при оперативните разходи, които се дължат на растящите цени на електричеството и горивата. Освен това цените варират и според вида на проекта, организацията, начина и материалите на строеж.

Отражение от поскъпването на строителство се вижда и при наемите. Според Ива Балджиева, представител на "БГСклад" за София, наемните цени за индустриалните имоти са в рамките 4-7 евро на кв.м, а за продажби вървят около 800-1200 евро на кв.м, в зависимост от местоположението, състоянието на имота и класа на сградата. По данни на Радослав Конов, друг представител на "БГСклад" за София, за сгради от клас А наемните цени са между 5 и 7 евро на кв.м, за клас Б - между 4 и 6 евро на кв.м, а за стари сгради и клас С - под 4 евро на кв.м. Като основни пречки пред развитието на нови проекти са посочени: липсата на инфраструктура (път, ток, вода), намаляващата наличност на свободни терени за строителство, дори в периферията, инфлацията и политическата криза, която отблъсква инвеститори.

Пловдив

За разлика от столицата, в индустриалното сърце на страната - Пловдив, нарастващо е търсенето на малки складови площи между 150 и 200 кв.м. Според Атанас Ласков, представител от града, наемният пазар се свива, като цените на новопостроените обекти са стабилни на минимум 4 евро на кв.м, а сделки стават главно за имоти до 200 кв.м. При продажните цени тенденциите са сходни. Търсенето е за складови и производствени площи между 570 и 750 евро на кв.м. Най-голямото предизвикателство според Ласков е икономическата криза, която влияе на аутсорсинг компаниите, базирани в Пловдив.

Варна

В морската столица наемните цени се доближават до стойностите в София. Представителят на платформата за града Тони Танев посочва ръст между 15 и 20% в цените както за нови логистични складови площи, така и за монолитни складове с площ между 200 и 500 кв.м. Таванът на наемните цени за деветмесечието е бил 6 евро на кв.м, а най-ниски наемни цени (3.50 евро/кв.м) са отчетени при складовете от по-ниска категория.

Въпреки високите цени във Варна е отчетен ръст в предварителните наемни договори за новостроящи се търговски складове както в утвърдени градски логистични бази, така и в малки градски складови и комбинирани бази, които в момента се изграждат. Пример за такава наемна сделка в ранен строителен етап е мащабният комплекс "Логистичен парк Варна", който вече е привлякъл нови наематели от околните складови бази. Това увеличава броя на предлаганите имоти, но води до забавен процес по сключване на сделки.

Ръст се наблюдава и при продажните цени. По данни от проучването предлагането на градски промишлени терени достигна до 300 евро на кв.м за компактни урбанизирани терени до 3-4 дка. Крайградските логистични терени са с цени около 100-120 евро на кв. м за парцели от 2-6 дка с лице на главни транзитни пътища.

Бургас

Поради повишената напоследък индустриална активност в града търсенето на складови площи в Бургас остава стабилно и дори расте. Подобно на пазара в столицата има дефицит на индустриални помещения. Освен търсене на складове с площ между 50 и 250 кв.м представителят от платформата за града - Валентин Косев, наблюдава и ръст при интереса към промишлени имоти с площ над 1000 кв.м.

Събитие в града е, че складовата база "Пиргос плод" е затворила. В нея са се помещавали много наематели на малки складове, но дефицита на такъв тип имоти ги принуждава да се преместват в по-големи сгради. Наличните имоти са с долна граница 350 кв.м, но се предлагат и такива до 1700 кв.м. При по-големите имоти, между 1000 и 2000 кв.м, интересът за наемане идва предимно от чужди инвеститори.

Що се отнася до цените, наемите за нови складове клас А варират между 2 и 4 евро на кв.м. При евентуална продажба цените на същите тези сгради може да достигнат суми от 1 млн. евро до 2 млн. евро.

Стара Загора

В Стара Загора също се наблюдава недостиг на промишлени и складови пространства, което също както във Варна води до тенденция да се наемат площи още преди сградите да бъдат въведени в експлоатация. Логично е, че при дефицит на пазара цените се увеличават. В случая това е с между 5 и 10% за нови промишлени помещения. При старите ръстът не е толкова забележим. Добър пример е индустриален парк "Загоре", при който 20% от имотите са разпродадени. Цените за имоти ново строителство над 900 кв.м започват от около 900 евро на кв.м. По думите на представителите от града - Михаела Лесова и Васил Василев, това е в пъти над възможностите на регионалните клиенти, които прибягват предимно до наеми, и спомага за задържането на цените за продажба на промишлените имоти. Според експертите средната цена за кв.м остава същата като миналогодишната, или около 750 евро на кв.м.

Русе

Търсенето в Русе е основно за сгради с площ под 500 кв.м, но както и в други градове предлагането е ограничено. Това води до ръст на наемните цени, но и интерес на инвеститорите към строителство. Като основен двигател на пазара на производствени и складови площи се сочи навлизането на множество чуждестранни компании в Русе. Според Юрий Дудев тази година в града са били обявени 15 000 кв.м нови логистични площи под наем. Въпреки това наемите на първокласни площи се запазват около 4 евро на кв.м, докато за по-нисък клас те са между 2 и 3.5 евро/кв.м.

Пазарджик

Представителят на платформата за Пазарджик Благо Иванчев наблюдава отлив на инвеститори към Пловдив, а причините, изглежда, са различни. Като основна причина се посочва надценяването на имоти спрямо реалната им стойност от страна на собствениците. Най-търсени са помещенията са между 50 кв.м и 100 кв.м, а предназначението им - автосервиз. Средна цена за строителство на индустриален имот е 400 евро на кв.м, по оценка на Иванчев.

Сливен

В Сливен реализираните сделки за промишлени имоти също са малко. Търсенето, подобно на другите разгледани градове, е основно за сравнително малки имоти - между 200 кв.м и 500 кв.м. Изключение правят две сделки, които представителите на "БГСклад" посочват като примерни - партер "на тапа" на цена 3570 лв. на кв.м от нова луксозна сграда и сделка за офис с площ 50 кв.м и продажна цена 95 000 евро, или 1900 евро на кв.м. Извън тези две сделки Евгения Кабранова коментира, че чай-често се отдават помещения под наем за офиси, студиа за красота, магазини. Често тези помещения се освобождават скоро след отдаването им под наем или с изтичане срока на договора - най-често една година.

.......

Целият материал за останалите градове може да прочетете тук: https://bit.ly/3zZuwoD