Несигурността за икономиката намали търсенето на складове у нас през 2023 г.

Наемните и продажните цени са нараснали под влиянието на инфлацията, съобщават консултанти

Източник: https://www.investor.bg/
Създател на статията: Божидарка Чобалигова
 

Снимка: Bloomberg LP

След първоначалния висок интерес търсенето на складове с площ над 2000 кв. м в района на София е намаляло през втората половина на миналата година с между 15% и 20%. Отслабващото търсене е довело до намаляване на наемните цени след повишаването им през първата половина на 2023 г. По-слабото търсене наред с икономическите предизвикателства са станали причина и за забавяне на инвестициите в нови индустриални райони и в инфраструктурното развитие. Това показват наблюденията на Симеон Митев, създател и собственик на платформата БГСКЛАД.

На този фон той отчита запазване на интереса на инвеститорите в складови и логистични имоти към строителството на устойчиви и енергийно ефективни сгради. Лъч светлина на пазара са проектите на нидерландско-чешката компания CTP, отбелязва Митев и допълва, че тези проекти, чието строителство продължава, се очаква да задоволят нуждите от нови и модерни складови пространства в София.

Пазарът на индустриални и логистични площи в страната също се е забавил през миналата година, включително намалява търсенето на малки и средни по площ обекти. „Заради спадащия интерес поддържането на високи стандарти в складовите пространства остава предизвикателство“, коментира Митев.

Намаляването на интереса забавя и развитието на специализирани паркове въпреки първоначалните амбиции за разрастване. „Плановете за инвестиции в логистични центрове и терминали са несигурни поради сегашната икономическа обстановка“, казва Митев.

София

В София през миналата година са преобладавали сделки за индустриални и логистични имоти с площ между 500 и 1000 кв. м, интерес е имало и към обекти с площ от над 2000 кв. м, казва Ива Балджиева от БГСКЛАД София. Тя отбелязва липса на предлагане на малки складови и производствени помещения.

Наемните нива на складови площи клас А са в границите между 5 и 6 евро на кв. м, а за клас Б се движат между 3 и 4,50 евро на квадрат. „Търсенията на наематели отново бяха най-силно изразени от компании, занимаващи се с бързооборотни стоки, логистика и дистрибуция, а инвестициите в сектора бяха направени основно от местния бизнес за собствено ползване“, посочва Балджиева и допълва, че интересът е бил насочен основно към подценени имоти. Тя очаква секторът на индустриалните и логистични имоти в София да остане стабилен през тази година.

Радослав Конов от БГСКЛАД София казва, че локации като югоизточните райони на София, Военна рампа и Божурище запазват своята привлекателност, докато периферните села на северозапад от столицата срещат по-малък интерес. „Въпреки че бяха реализирани сделки с по-големи площи, те често бяха предназначени за краткосрочни буферни складово-логистични пространства за големи български и международни компании. Фирмите, които развиват бизнеса си през годината и имат нужда от по-големи площи, изглежда не се насочват към този сегмент“, коментира Конов. Той наблюдава тенденция на увеличено търсене на площи за производствени нужди във всички сегменти от 100 до 1000 кв. м, което отдава на засилената активност в производствения сектор.

През 2023 г. в София са били реализирани няколко проекта клас А, които вече имат първите си наематели, като отличителната им черта е предлагането на гъвкави площи, които да могат да отговарят на разнообразни нужди на бизнеса. „Складови площи от 2000 до 20 хил. кв. м и нагоре предоставят възможност за разширяване и приспособяване на пространството според изискванията на наемателите“, казва Конов. Миналата година са били завършени и няколко проекта клас Б и С, предлагащи площи между 150 и 500 кв. м.

На пазара на покупко-продажби интерес има към обекти с площ между 1000 и 2000 кв. м, но високите цени ограничават броя на реализираните сделки, казва Конов. „Инвеститорите, които проявяват интерес, са внимателни към всяко вложение, като търсят баланс между качество и стойност“, допълва той.

Ненчо Кънев, представител на БГСКЛАД в София, коментира, че на наемния пазар от края на третото тримесечие на миналата година инфлационният натиск почти не се усеща и на практика вече не се взема под внимание в процеса на договаряне на наемните условия. За сметка на това се запазват и се засилват опасенията от рецесия, а това е ограничило търсенето на складови и индустриални площи. „Инвеститорите продължават да изчакват и да наблюдават тенденциите“, казва Кънев.

Според него пазарът на индустриални площи у нас има големи възможности за растеж благодарение на недостатъчното предлагане на качествени площи. Той наблюдава засилен интерес от инвеститори за изграждане на складове. „Инфрлацията повиши цените за строителство, но сега те намаляват, цената на земята традиционно е висока, а инфраструктурата е в по-скоро окаяно състояние“, обобщава Кънев и допълва, че място за оптимизъм има, ако проблемите в логистиката започнат да се решават.

Най-високите цени за наем и продажба на индустриални и логистични имоти в София са около летище София, като цените на наемите там са достигнали 8 евро на кв. м, съобщава Кънев.  

През тази година той очаква засилен интерес към строителство на халета с площ от 500 до 1000 кв. м и височина 6 м. Увеличават се запитванията от чужди инвеститори за преместване на бизнеса им в България, казва Кънев, но допълва, че у нас има недостиг на функционални площи.

Пловдив

В Пловдив през първото полугодие на 2023 г. най-активно е било търсенето на складове с площ до 500 кв. м, спорадични запитвания е имало и за по-големи квадратури до 2500 кв. м, съобщава Атанас Ласков от БГСКЛАД Пловдив. 80% от новото строителство на индустриални и складови помещения е било предназначено за собствено ползване от инвеститорите.

През втората половина на 2023 г. търсенето на индустриални площи за покупка и наемане е намаляло драстично на фона на задълбочаващата се криза в Западна Европа, отбелязва Ласков. Той не очаква значителна промяна на темповете на пазара преди средата на април.

Най-голямата сделка с индустриални площи в района на Пловдив през 2023 г. е била продажбата на цех за електронни компоненти с площ от 6000 кв. м. В сегмента на наемите 2000 кв. м за производство и печатарска дейност са били отдадени в нова база в границите на Северната индустриална зона на града.

Стартирало е строителството на нови проекти за индустриални имоти, предизвикано от бума на жилищното строителство. По-голямата част от тях са за собствено ползване. Спекулативни обекти са били реализирани в края на миналата година, но заради охлождане на пазара на наеми не са отговорили на очакванията на инвеститорите за бързото им отдаване.

Наемните цени в Пловдив варират от 3 евро на кв. м за по-стари обекти до 4,50 евро на квадрат за новопостроени имоти, съобщава Ласков.

Варна

Наемният пазар във Варна е отчел през 2023 г. повишаване на цените на складовите и производствени площи в рамките на 10-12% над средните нива за новопостроени и реновирани обекти, съобщава представителят на БГСКЛАД в града Тони Танев. В същото време търсенето на индустриални площи под наем е намаляло осезаемо, а с това и обемът на реализираните наемни сделки.

Предлагането на складови и промишлени площи е останало силно ограничено с цени, надвишаващи очакванията на купувачите. Новопостроените през миналата година единични складове и търговско-складови комплекси, предвидени специално за наемния пазар, масово са били във формат 300 до 600 кв. м и височина до 8 м, със съвременно вътрешно завършване. Поради недостига на свободни строителни терени в градските промишлени зони, новите складови бази се изграждат в обсега на главните пътища от Варна към Девня, с време за автомобилен достъп между 5 и 15 минути.

Нетните наемни нива за складови площи от клас А са между 4,50 и 5,50 евро за кв. м в зависимост от стойността на таксата за поддръжка в наемната цена. Складовете клас Б поддържат стабилни нива от 3,50 до 5 евро за кв. м в зависимост дали са пригодени за специфични товаро-разтоварни операции или за производствени дейности.

Нетната цена за строеж на складово хале е в широки граници - от под 450 евро на кв. м за елементарен обект до над 750 евро на кв. м за сложни проекти, съобщава Танев.

През 2023 г. във Варна и региона няма реализирани наемни сделки за площи над 2000 кв. м заради понижения темп на търсене. Завишените продажни цени не са позволили реализирането на големи имоти на цени над 2 млн. евро, ако не се отчитат няколко продажби на индустриални имоти между частично свързани лица, казва консултантът.

Той очаква евентуално подобряване на икономическата обстановка през 2024 г. да повиши плавно нивата на ново търсене на складови и производствени площи под наем след първото тримесечие на годината. Предлагането на съвременни индустриални площи ще бъде допълнено от новопостроени логистични комплекси с различен калибър, чиито начални етапи ще се реализират към края на текущата година, казва Танев. Подобряването на бизнес климата в общ план отново ще повиши инвестиционния интерес към покупка на индустриални имоти за собствена, комбинирана или спекулативна реализация, очаква той.

Бургас

От януари до средата на март м. г. търсенето на индустриални имоти под наем в Бургас и региона е било слабо. Осъществени са огледи предимно с чуждестранни фирми, но преговорите с тях се случват бавно и несигурно. Инвестиционни интереси през 2023 г. нямаше, обобщава представителят на БГСКЛАД в града Валентин Косев.

От началото на април търсенето е било насочено към помещения под наем с по-малка квадратура от 100 до 300 кв. м, каквито обаче липсват на пазара.

„Поведението на наемателите е изключително предпазливо, активността им е ниска. При наемодателите имаше повишено предлагане, тъй като някои наематели затвориха бизнеса си временно или за постоянно заради слабия туристически сезон“, казва Косев.

На пазара са излезли няколко нови обекта с площ между 400 и 800 евро на кв. м, както и с площ от 4000 кв. м, но няма предлагане на малки складове с квадратура между 100 и 200 кв. м.

Косев очаква 2024 г. да е по-добра за пазара, тъй като бизнесът се стреми да си върне активността, а това ще доведе до търсене на промишлени помещения за наем и покупка.

Наемните цени за складове клас А в Бургас са между 3,5 и 5 евро на кв. м, а за клас Б – между 3 и 3,5 евро на квадрат. Продажните цени достигат около 800 евро на кв. м в зависимост от строителството.

Русе

Пазарът на индустриални имоти в Русе е региона се е характеризирал през 2023 г. с висока активност на започнатите проекти. Основният обем от новото строителство на складови и произвоствени сгради е за собствено ползване, съобщава представителят на БГСКЛАД за региона Юри Дудев.

Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи са довели до значително увеличение на наемите на складови площи. През миналата година е имало  голямо търсене на малки площи до 500 кв.м., но предлагането на такива имоти е било незначително. Предлагането на складови площи над 5000 кв. м също е било по-малко от търсенето и това е довело до значително повишаване на наемните цени.

Дудев очаква пазарът на индустриални имоти в Русе и региона да запази през тази година активността си около нивата от миналата. Основни купувачи отново  се очаква да бъдат местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. През тази година  предстои въвеждането в експлоатация на няколко нови индустриални имота, които може да покрият търсенето в сегмента.

Стара Загора

В Стара Загора и региона търсенето е било съсредоточено върху индустриални площи между 300 и 600 кв. м, а наемите са останали непроменени спрямо 2022 г., съобщават представителите на БГСКЛАД там Михаела Лесова и Васил Василев. В региона са се появили няколко международни компании с търсене за покупка и наем на площи над 5000 кв. м.

На пазара на покупко-продажби цените на промишлените имоти ново строителство са нараснали с между 10% и 15%. В града няма инвестиционни намерения за реализиране на големи складови площи над 10 хил. кв. м.

Лесова и Василев наблюдават ръст на търсенето на големи площи за изграждане на ритейл паркове в Стара Загора. През миналата година е реализирана наемна сделка с международна компания за производство на авточасти. Тя е била за обект с площ от над 12 хил. кв. м. Най-голямата сделка за покупко-продажба в града също е била с чуждестранна компания за парцел от 30 хил. кв. м и промишлено помещение с РЗП от 7000 кв. м.

Наемните цени на индустриални имоти в Стара Загора са между 3 и 6 лв. на кв. м, а цените за продажба варират между 600 и 800 евро на кв. м без ДДС.

Пазарджик

Продавачи и наемодатели в Пазарджик са надценявали много своите имоти, а купувачи и наематели са предлагали в пъти по-ниски цени от офертните заради свития си бюджет. Такава картина на пазара очертава Благо Иванчев от БГСКЛАД Пазарджик.

„Много често се сблъсквахме с клиенти – купувачи или наематели, които първо са потърсили имоти самостоятелно, а впоследствие се обръщаха към нас, след като не са намерили желаната от тях цена“, казва Иванчев.

През миналата година в района на Пазарджик не е имало строителство на нови индустриални и логистични площи, нито нови инвестиции. Иванчев отдава това на „дългото феодално управление“ (на бившия кмет на града Тодор Попов, който не успя да спечели нов мандат на местните избори през 2023 г.– бел. ред.), което направило Пазарджик непривлекателна дестинация с ширеща се корупция и покровителство на избрани инвеститори.

„Новата местна власт трябва да предостави по-улеснени и привлекателни условия за привличане на нови инвеститори и да прекрати старите практики. Град Пазарджик и Пазарджишка област имат подходящи географски дадености, които биха могли да ги направят много конкурентни в промишлеността в България“, счита Иванчев.

Плевен

В района на Плевен и Ловеч сделките за продажба и наем на индустриални и промишлени имоти са останали на равнището от 2022 г. Продажби почти липсват, а при наемите собственици на складови бази са били принудени да коригират цените, на много наематели се е наложило да сменят имотите, в които развиват бизнес или да плащат по-високи цени. Обобщението е на представителя на БГСКЛАД в района Ангел Иванов.

„Търсенето на градски складове в близост до клиента все още остава незадоволено, такива обекти има основно в индустриалните зони на града. Инвеститори проявяват интерес към създаване на ритейл паркове и през 2024 г. те може да реализират плановете си, очакванията са за два нови ритейл парка“, казва Иванов.

Той посочва градоустройствени проблеми като най-голямата пречка за развитието на подобни и други проекти. Липсата на магистрала все още тежи върху инвестиционните намерения, обезлюдяването е тенденция, която създава допълнително проблеми на малкото инвеститори в производствени бази и те насочват инвестициите си към други области, посочва Иванов.

„В Ловеч вече работи голям фотоволтаичен парк, но обещанията за завод за електромобили не се реализираха. Компаниите от аутомотив сектора обаче постоянно търсят хора и наемат при все по-високи заплати“, коментира той. И допълва, че в Плевен и Ловеч все още има отлични условия за развитие на индустриални и ритейл зони, с наличие на индустриални и градски терени.

Водещ в региона е местният бизнес, който разширява базите си и застроява нови. В същото време предлагането е спорадично, а до сделки се стига трудно заради разминаване в очакванията на продавачи (наемодатели) и купувачи (наематели).

Цените на наемите на складове клас Б варират между 2 и 4 евро на кв. м, докато за клас А данните са малко. Иванов казва, че цена между 4 и 6 евро на квадрат за обект до 300 кв. м е напълно възможна. За шоуруми и обекти с лице към главна улица има предложения и за около 7-8 евро на кв. м. Цените на терените в града достигат между 50 и 100 евро на кв. м

Очаква се през тази година в Плевен да се засилят инвестициите в разширения и обновления на медицински заведения. Търсенето на производствени терени е възможно, но малко вероятно преди изграждането на магистрада „Хемус“ поне до София, отбелязва Иванов.

Велико Търново

Пазарът на индустриални имоти в региона е отбелязал лек ръст през 2023 г. в сравнение с предходната година, съобщава Любомир Филипов от БГСКЛАД Велико Търново. Основната причина за това е стабилната икономическа обстановка, забавянето на инфлацията и ниските нива на лихвите. Това е накарало инвеститорите да пренасочат част от капиталите си към закупуване на терени в сделки със спекулативен характер, с подценени активи, с бизнес имоти на атрактивни локации или с имоти, носещи стабилна доходност и ясни перспективи, обобщава Филипов.

„Въпреки че продажните и наемните цени продължиха да нарастват, интересът към различните типове сделки не намаля. Изграждането на нови и реставрирането на стари складове е несъразмерно с търсенето на площи, а липсата на свободни и на качествени площи забавя навлизането на нови ползватели“, казва Филипов.

Наемните нива на складовите и индустриалните имоти в района на Велико Търново са достигнали 5 евро на кв. м. Инфлацията вече се забавя, но цената на строителните материали и стойността на труда продължават да оскъпяват инвестициите в индустриални площи, отбелязва Филипов. Това води до повишаване на наемните нива в сектора и сега те са на ръба на приемливото от потребителите, допълва той.

..........

Останалите градове може да прочетете в цялото съдържание, тук: https://bit.ly/497DbS7